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公房改私后产权人诉求同住人腾房案的法理析辩/张生贵

时间:2024-07-06 20:06:12 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8018
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【要点提示】
公有住房依照国务院房改政策,由承租人回购后,因家庭成员之争,产权人诉求同住人腾房,有的法院以物权法为裁判依据,支持产权人的诉求,有的法院以宪法性原则及民法通则第五条、合同法第八条等总则性条款为裁判前提,驳回产权人的诉讼请求。由于缺乏统一的裁判依据,造成同案不同判的现象,如何研判此类案件的司法审判思路,长期代理公房纠纷的律师通过细辩法理,从法律基本原则的高度给出答案。
【基本案情】
上诉人刘某某与被上诉人潘某某系家庭亲属关系,潘某某是刘某某的继母,2011年刘父去世后,潘某某起诉要求刘某某腾房,2012年4月15日,北京某区法院以1044号民事判决,判令刘某一家人腾房,其中还有刘某未成年的女儿,一审以民事诉讼法第六十四条规定为裁判依据,认为刘某某未能提交充分证据。刘某以该判决对基本事实认定错误,适用法律不当,裁判结果违背宪法基本原则为由提出上诉。请求依法撤销第1044号民事判决第一项内容,改判驳回被上诉人的诉讼请求。
【法理析辩】
一、原审对基本事实认定错误,关于“未提交充分证据”的裁理错误:
讼争房屋最初系上诉人刘某某父亲单位分配的公有住房,上诉人刘某某1990年居住诉争房屋,刘某某的女儿一出生就住在上述房屋内,一家人持续居住至今,对上述房屋享有居住权。上诉人的户籍在此房,在本市内没有其他住房,无固定收入,无力购置房产,不具备腾房条件。
涉案房屋房改时,上诉人出资购买,虽然产权登记在被上诉人名下,但上诉人享有法定权利,原审以“未提交充分证据”为由判决腾房,违背宪法基本原则。(2012)民初字第1044号民事判决遗漏上述重要事实、裁判结果违背法律,依据《民事诉讼法》第一百五十三条(二)(三)项规定,应予撤销改判,上诉人及未成年女儿对中关村房屋享有法定居住权,被上诉人的腾房主张侵害了未成年人的合法权益,应予驳回。
二、原审适用法律错误,价值理念判断欠妥:
上诉人刘某某系公有住房的合法居住人,上诉人刘某某的女儿系未成年女儿,由刘某某抚养并监护,原审裁判未成年人搬出监护人的房屋,冒天下之大不韪,居住权是保障家人基本生存需要,原审判决结果无视社会效果,原审以《民事诉讼法》第六十四条为裁判性依据否决上诉人的居住权抗辩,明显有违审判思路,隐含支持所有权人的腾房主张,这是极为错误的,违背“以人为本”的基本司法底限及保障人权的宪法根本原则。
长期居住取得共居人资格:上诉人长期居住在涉案房屋内,1999年房改时被上诉人取得所有权,但上诉人承担管理维护的基本义务。此房系上诉人刘某某父亲的单位分配的公有住房,依据《北京市公房管理规定》,上诉人是与公房承租人共同居住的家庭成员,系合法共居住人。
2、公有住房性质上是国家分配的一种福利:公正妥善的裁处房改房产权人与共居人之间的争议,必须以国务院房改配套政策为大前提,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(十八)规定,职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定,承租户购买公有住宅楼房实行限量,购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定,公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭,并以家庭成员同意购买为前提,一个家庭只能享受一次,不是承租方个人独有的权利。公有住房的出售对象具有特定性,明显区别于一般商品房买卖,公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员,带有很强的政策性,这是公有住房的福利性决定的。
房改目的是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房供应体系,《决定》规定向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,解决住房困难,保持社会稳定和政治安定,减轻社会负担,房改房一般住用五年后可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买权、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。
原审机械地以“谁取得产权谁就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维极其错误,与国务院房改政府及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到断定。被上诉人的代理人辩称房证写谁名字,谁就有权让他人腾房,这样的说法于法有悖,原审坚持的裁判思路及价值判断错误,应予纠正。
3、北京高院对享有居住权的人不得判令腾房有明确的司法批复:
北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复(2003年9月2日)。你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为,根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策,承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利,此种福利的享有人不仅包括承租人,还包括与其共同居住的家庭成员。因此,在本案中,刘毅享有诉争房屋的居住权,王立红、刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住,亦属该房屋的共居人,刘士奎无权要求刘毅等腾房。故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。
参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定,共同居住人的相关权益应当得到法律保护,请二审法院依法认定上诉人对现行居住的房屋享有居住权,被上诉人无权要求腾房。
4、同案应当得到同判:东城区人民法院(2003)东民初字第182号民事判决裁判要旨:法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号,其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房,此后长期在内居住生活,与王淑英即房屋承租人形成了共居关系,对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间享有合法居住权。北京市东城区人民法院(2003)东民初字第00888号民事判决、北京市第二中级人民法院(2003)二中民终字第04272号民事裁定:北京市东城区人民法院经审理确认,公民的合法权益受法律保护,本案中,讼争房虽由谢考进承租,但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人,对讼争房享有居住权,现谢考进让谢会来、德荣丽搬离,对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意,且二人在本市无其他住房,不具备腾房条件,故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足,本院不予支持,据此判决驳回谢考进的诉讼请求,判决后谢考进不服,持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院,后撤回上诉。
类案的客观事实表明,诉争房由公房转为产权房,被上诉人以较小的对价取得房屋产权,共同居住人刘某某、刘某某的女儿、刘某某家人不成为房屋的所有权人,但没有明确放弃居住权,不能因此排斥上诉人及未成年女儿在房屋内的居住权。
生存权是最基本的人权,宪法明确规定尊重和保护公民的基本人权,刘某某、刘某某的女儿、刘某某家人的居住权应受法律确认和保护,被上诉人不让上诉人居住房屋,事实上剥夺了其最基本的生存权。审判结果尤其是民事裁判的形成,法律效果并不只是唯一决定因素,民事诉讼以解决纠纷,妥当地实践定分止争、保障权益为目的,在个案中社会效果不能忽略,我们不能直视更多的人无家可归而无动于衷,更不能在僵化司法理念指导下对此种形势推波逐澜。
三、原审裁判违背宪法关于尊重和保障基本人权的原则:
在处理房改房权属纠纷案件中,同住人口是否对房屋具有共同居住的权利,破解这一难题主要看家庭成员关系、是否有腾房条件、共居时间长短等情况。被上诉人在取得公房时,除承租代表人外,同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件,或其他同住人口交纳了房改款的,即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人,也可构成共有或共居关系,涉案房屋由上诉人出资购买,房证虽然写成被上诉人,但上诉人享有合法居住权。
“审判实践中房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多,法院裁判时一般不应改变房屋居住现状,在充分释明和调解后,如原告坚持要求被告腾房,应驳回原告的诉讼请求(摘自法官说法第85期2008年2月22日见报)”。转载请注明出处著作权人。

好律师张生贵 13240422999

二0一二年四月二十一日

成都市人民政府关于印发《成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法》的通知

四川省成都市人民政府


成都市人民政府关于印发《成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法》的通知


各区(市)县政府,市政府各部门:

《成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法》已经市政府同意,现予公布,自2006年3月1日起施行。

二○○六年一月二十六日

成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法

第一章总则
第一条(目的依据)
为加强社有资产的监督管理,建立适应社会主义市场经济发展要求的社有资产管理体制,确保社有资产保值增值,根据国家有关法律法规,结合成都市实际,制定本办法。

第二条(适用范围)
市供销合作社联合社(以下简称市供销社)本级及所属的全资企业、控股企业、参股企业中的社有资产管理均适用本办法。

第三条(社有资产概念)
本办法所称社有资产,是指市供销社控制并拥有的各种形式的资产,市供销社对企业和其他合作经济组织的各种形式的投资和投资所形成的权益,以及依法认定为市供销社所有的其他权益。

第四条(社有资产性质)
市供销社社有资产属于本级供销合作社集体所有。

第五条(供销社权利)
市供销社依法享有对本级社有资产占有、使用、收益和处分的权利,并依法接受有关部门的监督、指导。其合法权益受国家法律保护。

第二章管理体制
第六条(理事会职权)
市供销社理事会是本级供销社社有资产的所有权代表和管理者,履行出资人职责,享有所有者权益。实行权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合的社有资产管理体制。

第七条(理事会职责)
市供销社理事会对社有资产行使监督管理的主要职责:
(一)依照有关法律、法规和政策,对所出资企业履行出资人职责,维护所有者权益;
(二)制定本级社有资产运营规划,组织和实施社有资产合理流动和优化配置,调整和改善合作经济布局和结构;
(三)组织和实施全资及控股企业的改革与重组;
(四)指导和促进全资及控股企业建立现代企业制度,完善法人治理结构,推进管理现代化;
(五)依法对所出资企业财务进行监督管理,建立投资预警制度,制定和完善社有资产保值增值指标体系,并对全资及控股企业进行考核评价;
(六)法律法规规定的其他职责。

第八条(理事会人事权限)
市供销社理事会依照有关规定,任免、审查、推荐或建议任免所出资企业下列经营管理人员:
(一)任免全资企业的总经理、副总经理、总会计师,审查财务负责人的人选;
(二)提出向控股公司派出的董事、监事人选,推荐控股公司的董事长、副董事长、监事会主席人选,提出总经理、副总经理、财务总监或总会计师等人选的建议;
(三)提出向参股企业派出的董事、监事人选。

第九条(董事、监事职责)
市供销社理事会向所出资企业选派的董事、监事等出资人代表的主要职责是:
(一)依法维护出资人利益,负有社有资产保值增值的责任,接受市供销社理事会的监督管理;
(二)按照市供销社理事会的指示发表意见,行使表决权;
(三)按照市供销社理事会要求,定期汇报履行职责情况,及时报告所在企业的经营情况;
(四)参与制定所出资企业的发展战略规划;
(五)恪尽职守,勤勉务实,忠实履行出资人代表职责;
(六)法律法规规定的其他职责。

第三章资产管理
第十条(经营规划)
市供销社理事会应当依据国家产业政策和合作事业发展需要,按照市场配置资源的原则,制定社有资产经营规划,实现社有资产保值增值。

市供销社理事会及全资和控股企业的投资,应当符合社有资产经营战略,做好可行性研究,明确投资项目决策者和实施者应承担的责任。

第十一条(产权管理)
市供销社理事会应当做好社有资产的产权界定、产权登记、清产核资、资产评估、资产统计、综合评价等基础管理工作。

社有资产产权登记由市供销社理事会负责办理,或授权社有资产经营管理机构和单位按照规定程序进行社有资产产权登记。

第十二条(授权管理)
市供销社理事会可以授权其他机构和企业进行社有资产经营,与被委托的经营管理机构和企业签订《社有资产委托经营管理合同》。

第十三条(房产管理)
在企业改制前形成的公产房使用权属于供销合作社理事会,由理事会授权企业管理,并签订《公产房使用权委托经营管理合同》。

第十四条(股权代表报告事项)
股权代表负责人应当事前向市供销社理事会报告重大事项,重大事项主要包括:
(一)公司董事会会议和股东大会会议拟研讨、审定、决议的内容;
(二)企业拟设定抵押财产或为他人提供贷款担保;
(三)企业有因违法、经营失误可能造成重大损失,或危及社有资产安全的情况;
(四)企业30万元以下的投资、基本建设、改扩建、固定资产及成套设备购置及处理;
(五)非社有股股权代表担任公司董事、监事、总经理、副总经理等高级职务或发生变动。

对涉及社有股权益和有关决策内容的,由股权代表负责人按市供销社理事会书面意见在董事会或股东大会上表明意见,并行使表决权。

第十五条(理事会决定事项)
下列事项由市供销社理事会研究决定:
(一)企业重大经营决策及经营方向重大变动和调整;
(二)涉及企业融资、财务预(决)算、利润分配方案等事项;
(三)全资及控股企业投资设立企业;
(四)股权转让影响社有股控股权比例改变;
(五)企业注册地变更、总部迁址及企业合并、分立、解散、清算、破产等事项;
(六)企业涉及30万元以上(含30万元)投资、基本建设、改扩建、固定资产及成套设备的购置和处理;
(七)汽车及房地产的购置和处理。

第十六条(资产转让规定)
转让社有资产按下列规定执行:
(一)社有资产转让前,企业应当向市供销社理事会书面报告,并按照市供销社理事会的书面决定进行。
(二)转让社有资产必须在转让前按照法定程序进行清产核资、财务审计和资产评估。
(三)社有资产必须实行有偿转让,成交后要及时办理相关法律关系的变更登记手续。
(四)产权转让应当采取招标、拍卖、挂牌出让等方式进行,确保产权交易公平、公开、公正。
(五)全资及控股企业的社有资产向企业经营管理者转让必须严格按照有关规定履行审批程序。转让方案由市供销社理事会或企业董事会负责制定,或由其委托中介机构制定。拟购买社有资产的经营管理者不得参与转让社有资产的决策、财务审计、离任审计等重大事项,严禁自卖自买社有资产。经营管理者收购社有资产的资金,不得向包括本企业在内的市供销社所出资的企业借款,也不得以这些企业的资产为购买者提供担保。对企业经营不善、资产损失负有责任的经营管理者不得参与收购本企业社有资产。

第十七条(供销社报告事项)
市供销社应当事前向市政府报告下列事项:
(一)30万元以上(含30万元)的支出;
(二)500万元以上(含500万元)的投资;
(三)涉及金额500万元以上(含500万元)的资产处置;
(四)社有股权的转让。

第十八条(全资企业重组等规定)
全资企业重组、改造、解散、破产应遵循下列规定:

(一)全资企业重组或股份制改造,方案可由企业或委托中介机构拟定,拟定方案报市供销社理事会批准后实施。

(二)全资企业重组或股份制改造,应当按照国家有关法律、法规进行,并按规定顺序进行职工安置和债务清偿,职工安置和债务清偿后剩余净资产所有权属于市供销社,由市供销社理事会依法进行处置和管理,可以采用收回或有偿转让、转作改制后企业的投资、暂留给改制后企业有偿使用等方式处置。
(三)全资企业解散或破产,应当按照国家有关政策和市政府的规定对职工进行补偿安置。

第十九条(禁止性规定)
任何单位和个人不得随意改变供销社企业隶属关系、平调或无偿占用供销社财产;不得借企业改革、改制之名,低估、私分、侵占供销社财产;不得强制供销社企业违反合作制原则和国家有关供销合作社的政策进行改制、改革。

第二十条(制度建设)
全资及控股企业应当加强内部监督和风险控制,建立规范内部控制制度,建立健全财务、审计、企业法律顾问和职工民主监督等制度。

第四章资产收益与绩效评价
第二十一条(收益规定)
市供销社理事会应当加强对社有资产收益的管理。及时、全面了解所出资企业的经营成果和财务状况。按照供销社章程或企业利润分配决议,及时确认并收缴社有资产投资收益。
投资项目结束后,做好投资清算,及时、足额收回投资及投资收益。

第二十二条(收益投资)
社有资产收益转作投资,应当按照有关法律、法规、规章的规定完备相应手续。

第二十三条(利润分配)
全资及控股企业年度税后利润分配方案应当报经市供销社理事会批准,并提交企业职工代表大会或股东大会讨论通过后实施。

第二十四条(保值增值)
市供销社理事会应当建立和完善社有资产保值增值指标体系,核实确认所出资企业在一定经营期间所占有、使用社有资产的增值、保值和减值结果。

第二十五条(绩效考核)
市供销社理事会应当建立全资及控股企业经营管理者经营业绩考核制度。由市供销社理事会与社有股股权代表签定经营目标责任书,实行年度经营效益审计和任期经济责任审计制度,依据经营目标责任书和审计结果对企业经营管理者进行年度考核和任期考核。

年度考核以经济效益质量为重点,任期考核以资本保值增值为重点。社有股股权代表经营业绩的财务考核,主要包括企业盈利能力、资产运营能力、偿债能力和发展能力等4个方面。

第五章责任追究
第二十六条(供销社工作人员责任规定)
市供销社的工作人员必须按照国家有关法律、法规和政策,以及本办法的规定,认真履行职责,维护社有资产安全完整。对因工作失误造成社有资产损失的,由理事会责令改正,并依法追究有关人员责任。

第二十七条(董事、经理责任规定)
市供销社理事会选派到所出资企业的董事、聘任的经理有下列行为的,由市供销社理事会或企业董事会责令其改正,并依法追究有关人员的相关责任。
(一)由于经营管理不善和决策失误或其他原因,造成社有资产严重损失的;
(二)未完成社有资产保值增值任务,或编报虚假财务报告,掩盖社有资产经营管理实际状况及社有资产流失情况的;
(三)利用职权谋取私利的;
(四)擅自转让、处置社有资产的;
(五)其他违反社有资产管理权限和规定,造成社有资产流失的。

第二十八条(监事责任规定)
市供销社理事会选派到所出资企业的监事,有下列行为的,由市供销社理事会或企业监事会责令其改正,并依法追究有关人员的相关责任。
(一)对企业的重大违纪违法行为问题隐匿不报或严重失职的;
(二)与企业串通编造虚假检查报告的;
(三)利用职权谋取私利的;
(四)其他违反社有资产管理权限和规定,造成社有资产流失的。

第二十九条(企业经营管理者责任规定)
企业经营管理者因滥用职权、玩忽职守给社有资产造成损失的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

对造成社有资产损失负有责任并受到撤职以上纪律处分的社有企业经营管理者,5年内不得担任社有企业经营管理者;造成社有资产重大损失或者被判处刑罚的,终身不得担任社有企业经营管理者。

第六章附则
第三十条(解释机关)
本办法具体运用中的问题由成都市供销合作社联合社负责解释。

第三十一条(施行日期)
本办法自2006年3月1日起施行。




关于户包治理小流域政策的补充规定

山西省政府


关于户包治理小流域政策的补充规定
山西省政府



1983年省人民政府发布了《关于户包治理小流域的几项政策规定》,大大调动了山区农民承包治理小流域的积极性,有力地促进了户包治理小流域的普遍开展。目前户包治理小流域已经进入一个新的发展阶段,为了把治理与致富,管护与经营,开发与利用紧密结合起来,进一步调动各
方面力量搞好服务,引导和扶持承包户尽快提高经济效益,现根据1988年召开的全省户包小流域工作会议的精神,制定本补充规定。
一、按照统一规划,在相当时期内没有或不宜开展其他水利建设的山区乡、村,户包小流域按劳平均在一百亩以上的承包户,从承包年算起,三年内每年可少投部分劳动积累工,以集中力量按年完成承包小流域治理的进度要求。积累工的减少比例由各县确定。
二、对集中统一治理、国家投资治理或专业队治理的小流域成果,允许对其使用权有偿出让、转让或抵押给户包经营,并发给《小流域治理开发使用证》。经营年限五十年不变。
三、对承包面积超过自身治理开发经营能力而难以继续维持的承包户,在自愿的基础上,允许部分或全部转让承包,或联户合股治理经营。对承包户另谋他业,不愿继续治理经营者,其治理成果,合理估价,允许有偿转让或拍卖给他人经营。凡依法改变承包小流域者,均须更换《小流
域治理开发使用证》。
四、承包户在承包小流域内利用荒山荒坡盖房、碹窑用地,向乡政府登记备案即可,免收耕地占用税,其规模不限,并可用来发展庭院经济,政府依法保护其使用权。
五、鼓励各行各业、科技部门、大专院校的科技人员和农民技术员,到小流域内承包种植业、养殖业、加工业中单项或多项技术指导,与承包户签订技术承包合同,实行有偿服务,报酬归己。
六、对回乡承包治理或指导帮助户包小流域治理开发,做出突出成绩的人员,分别给予下列奖励:
1、各级干部职工经批准自愿回乡承包治理小流域,停薪留职或留薪留职待遇不变,工龄不受影响;小流域治理成果收入全部归己。
2、各级编余干部、职工自愿下乡指导帮助一个乡(镇)开展户包小流域工作,三年内承包户达到百分之四十以上,承包面积达到应治理面积百分之五十以上,治理面积达到百分之七十以上;或指导帮助一个村,三年内承包户达到百分之五十以上,承包面积达到百分之六十以上,治理? 婊锏桨俜种耸陨希邪ЩЬ杖朐谠∩咸岣甙俜种耸陨险撸刈橹槭蘸细瘢锏较亍⑾纭⒋搴统邪穆猓璞碚煤徒崩? 3、县、乡(镇)政府对分管水土保持的干部,实行任期目标责任制,定期评比,对户包小流域治理作出突出贡献的,给予表彰和奖励。
七、确保小流域承包户的合法权益不受侵犯,对侵犯损害承包治理权益的,依照有关法律、法规严肃处理。



1989年2月16日