游泳池中常见的法律纠纷
作者：宋飞

对于喜爱游泳的人来说，炎热的夏季是快乐的，因为可以泡在一池碧水里做一条爱游泳的鱼。除了选择江里海边畅游，各个大小游泳馆也是消夏的好去处，特别是对那些正放暑假的孩子们来说，游泳池简直就是玩耍的天堂。可是，在游泳池享受休闲惬意的同时，我们也不得不留心游泳池里容易引起的一些法律纠纷（很多地方都只是点到为止）
首先看收费处。笔者在网上找到了一份佛山市南海区名汇城市花园的游泳池收费标准：“月票（小孩：200 元/月/30 次、大人：240 元/月/30 次）……”。这个看上去还不够详细,那么我回忆一下我所去过的当地游泳池的收费标准:“教练包会培训票（又叫VIP会员卡，小孩：300元/ 12 次，大人，400元/ 12 次）；月票（小孩：200 元/ 30 次、大人：240 元/ 30 次，可以两个人共一张票）；按次算10元/人，每天上午11点前5元/人”。这个收费标准不高，主要是为了招徕顾客，而且小孩收费一般都没有明码标价，只是你去咨询时他才告诉你。但是过了收费处，一旦进到游泳池大门，问题就来了。
接着看游泳池大门。曾经有这样一个案子：在2009年7月，酷暑难耐之际，湖北安陆有人冲着网络论坛上有人发过了“泰合乐园——孩子们的乐园”这样的一个广告贴，于是家里三个大人带着三个小孩驱车到泰合乐园游泳池。花30元为三个小孩购买了三张游泳票。三个孩子蹦蹦跳跳地准备进去，大人们向守门的两个人出示游泳票，说三个孩子游泳，守门“黑大个”拦住我们：“大人不能进去，进去就得买票。”大人们说：“那我们的孩子谁照看啊？”，“黑大个”说：“公司的规定，大人不能进。”大人们说：“我们就进去照看孩子，不会下水玩的。”。“黑大个”说：“进去不下水也是一人10元钱!”我们说“你们这真是个霸王条款啊!”话未落音，也是一孩子欲进去游泳，“黑大个”拦住了他的父母亲，说的是同样的话。“那我们的孩子进去游泳，不让我们进去，出了事，你们负不负得起责任？”，“黑大个”说：“不管！”。双方遂发生口角。“黑大个”指着那孩子父亲说：“老子搞死你！”双方发生肢体冲突。 三个大人见状后，退票，收银“女将”把退的钱往桌上一摔，白眼道：“外面有通知！”。我们到外面找也没找到相关公告。 对于泰合乐园这样的服务，几个大人感到无语。这样素质的人员还来服务，是丢了谁的脸？这种粗暴、无礼的服务能让这里成为“孩子们的乐园”？这种缺乏人性化的管理能给所谓的公司带来持续的发展？ 于是他们发帖子希望工商管理部门通过行政手段铲除这个“霸王条款”，物价部门规范其收费。 结果在网上引起了一场论战。
这种火爆的打斗场面笔者虽然没见过，但是多带人进去的事情，大门检票的人确实是不允许的。带小孩去游泳对于顾客来说，也就变得非常不方便了。
再看沐浴间。在浙江省江山市万隆度假村游泳池曾经发生过这样一件事情：一个小学五年级的小女孩在2010年7月5日购买了一张30天的游泳票（月票上的有效期限为8月31日），就在第二次在更衣间丢失了这张月票，小孩子发现后哭得很伤心。当时工作人员说帮着找找看，说让拿上发票去看看，拿去发票又说不能补，也不能挂失。女孩的家长想不通为什么不能，发票上号和月票上都有序号的，350元相当于其工资，该处就这样不理不睬，相会推诿，30天时间眼看就要过去了，她的家长很无奈，怀着唯一的希望于当月11日向工商局投诉，希望能尽快解决。可是工商局不予受理。
说起这个月票问题，笔者不免想多说几句。笔者也曾丢失去游泳的月票，去找游泳池管理人员询问，他们说，根据他们的工作流程，划卡时我的票号他们也确实记得，但是他们没有开发票的习惯，也只办理教练包会培训票的挂失补发手续，还要收取手续费3元，因为他们在这种VIP会员卡上填写了会员的姓名及基本信息，属于记名票。对于月票，属于不记名票，不予办理挂失补发，谁捡去谁还可以凭没划完的记录继续使用。这一说法确实属于一个“霸王条款”，希望立法者和执法机关认真考虑广大消费者的这一诉求，否则游泳顾客被侵犯权益的事件将会层出不穷，而且对游泳池管理者又起不到一点规范其经营服务质量的作用。
最后看保管设施。2008年6月在上海某平价游泳池（收费标准为15-25元/场/人），打工仔木木早就知道公司附近的某游泳馆设施比较陈旧，但冲着15元一小时的低价还是忍不住前去体验了一次，而霉运偏偏给他碰上了。由于游泳池的水不是太干净，前来游泳的人又多，木木游得不爽，于是匆匆上岸，结果冲淋间居然只有冷水没有热水，更让人气恼的是，回到更衣室，木木发现自己的钱包不见了！虽说里面的现金并不多，但是还有身份证、银行卡等重要证件，一下子全丢了十分麻烦。
破旧的木质衣柜上，5元抵押换来的小铁锁有明显的撬开痕迹，木木真后悔没有自己带把坚实的锁，因为这种小锁对小偷来说实在是太容易开了，一根细钢丝就可以轻松搞定。气愤之下，木木找来了游泳馆的管理员，询问相关情况。管理员一副事不关己高高挂起的神态，竟指着墙上“贵重物品请寄存”的字样和木木说：“我们这里有服务台，一般客人都会将贵重物品寄存，如果自己将物品锁在衣柜里，丢失了我们不负责。”这理由看起来无懈可击，一时木木竟想不到如何辩驳，只能自认倒霉，发誓以后再也不来了。
后来和同事诉苦，同事安慰木木：“损失点钱财尚且还算事小，有些不正规的游泳池都没有配备足够的救生员，即使有救生员很可能资历也不过硬，万一出了点事故生命安全都得不到保障。”木木心想，看来以后不能贪便宜，还是选择硬件设施好软件设施都相对齐全的游泳馆比较靠谱。
对于木木的遭遇，笔者也深有感触。我去过的那个游泳池，还没有单独的更衣间呢，而是直接在游泳池岸上一个非常显眼的位置放置了一个生锈的旧保管箱，一把小锁，一根细钢丝，又不是上海，还要3元钱保管费！实在是很不划算。
以上点到的三类事情能否起诉？笔者认为是可以的。喜欢较真的人们可以记住以下法律条款：
《中华人民共和国合同法》第三百七十四条：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”
《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。“
《中华人民共和国民法通则》第七十九条：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。
拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。“
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第 94条：“拾得物灭失、毁损，拾得人没有故意的，不承担民事责任。拾得人将拾得物据为己有，拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。”
《中华人民共和国物权法》第一百零七条：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”
第一百零九条：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”
第一百一十条：“有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。”
第一百一十一条：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。”
第一百一十二条：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。“
第一百一十三条：“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”
说了这么多牢骚话，三伏天也到了，还是希望大家留心，因为立法者和执法机关的关注重点不在这个关系民生的小小游泳池上，他们还有更重要的事情要考虑。到平价游泳池游泳时，一定要注意保留证据（这是指需要起诉的情形），或者一个人去游泳，一个人看东西（这是指不想起诉的情形）。一分钱一份货，经济条件好一点的地方，自然这类法律纠纷就会少一些。想来想去，还是海南和珠海、深圳那边的游泳池泡凉水澡舒服，不用去想这些法律纠纷的问题。



作者简介:宋飞，1980年12月11日生，毕业于华中科技大学法学院，现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作。



建设部


城市房地产抵押管理办法

1997年4月27日经第四次部常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任：
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件；
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章 抵押房地产的占用与管理
第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条 抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

第六章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
（一）抵押权人请求中止的；
（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（五）其他应当中止的情况。
第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第七章 法律责任
第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。
拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。