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四川省商品住宅价格管理办法

时间:2024-07-04 18:30:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9816
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四川省商品住宅价格管理办法

四川省成都市物价局


四川省商品住宅价格管理办法
成都市物价局


第一章 总则
第一条 为加强商品住宅价格管理,规范商品住宅价格行为,维护国家、经营者、消费者的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定,制定本办法。
第二条 凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营,均应遵守本办法。
第三条 本办法所称商品住宅,是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房,是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条 商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求,坚持结合市场供求,按质论价,保护国家、经营者和消费者合法权益,以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条 商品住宅价格由物价管理部门和建设(房地产)管理部门按照“统一领导,分级管理”的原则,实施价格管理。

第二章 价格构成
第六条 商品住宅的成本构成
1.征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应,免交土地出让金;
2.前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费;
3.房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准,规定应进入建筑工程(含安装)的费用;
4.基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用;
5.公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程,如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用(凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用,在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用);
6.管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准,根据房地产开发企业资质等级,按成本1—5项之和的3%以内计取。其中,经济适用住房管理费按成本1—5项之和的2%以内计取。具体标准由省物价局和
省建委另行制定。
7.贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率,按投资总额的70%计算。贷款利率计算时间一般以半年为限,最多不超过一年。
8.其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费,方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条 商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条 商品住宅的利润。
1.经济适用住房可在成本1—5项之和的3%以内计加利润。
2.经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况,自行确定利润。
第九条 商品住宅的差价。
1.商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10%以内,具体差价率由开发企业自行确定,但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2.商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5%以内,具体差价率由开发企业自行确定,但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条 商品住宅销售价格=商品住宅成本+利润±商品住宅差价。
第十一条 商品住宅价格构成以外的代收代付费用,必须严格按规定标准代收;属分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目,房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳,并向有关部门举报。

第三章 价格管理
第十二条 商品住宅价格根据不同住房类型,分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条 经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县(市)的指导价,由市(地、州)物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后,报物价、建设主管部门审核批准,作为当地经济适用住房最高限价;其它县(市、区)的城市指导价由市
(地、州)物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后,由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率,并填制经济适用住房价格申报表,连同按工程设计标准编制的工程成本决(预)算表或在建工程成本预(概)算表及有关文件资料送审,按财务隶属关系由
物价、建设及房地产管理部门审查核准后,建设、房地产管理部门再行办理销(预)售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格,应当向社会公布,接受群众监督。销售价格一经确定,任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条 经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价,由开发企业按本办法的规定根据市场供求,自定销售价格。必要时,城市政府可以实行最高限价。
第十五条 商品住宅销售应明码标价,使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条 未列入经济适用住房建设计划的商品住宅,销售时一律不得冠以经济适用住房名称,误导、蒙骗消费者。

第四章 罚则
第十七条 对有下列行为之一的,由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处,并可处以罚款。
1.不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的;
2.不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的;
3.对经济适用住房越权定价或擅自提价的;
4.擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的;
5.其它价格违法行为。
第十八条 有下列行为之一的,由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处,并可处以罚款。
1.采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的;
2.在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记,擅自销(预)售商品住宅的;
3.销售商品住宅,不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;
4.经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售,而销售给高收入家庭的;
5.商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。

第五章 附则
第十九条 各地可根据本办法结合当地实际,制定实施细则。
第二十条 本办法自一九九九年六月一日起施行。



1999年6月1日
           论村规民约与法律法规的冲突及对策(上)
                       ——村规民约中的罚款权问题

作者:余秀才[1]


总序

村规民约属广义上的法,从法的演变历史看,产生于国法之前。先有村规民约,后各村寨联合形成部落、氏族盟约,在斗争中,胜利的部落在吸收其他部落盟约中合理有益的部分的基础上,将其本部落原用的盟约强制推行,形成国家法律。尽管我国早在秦朝时就设立了村寨一级的行政长官——里长,尽管我国现在的法制建设已取得了长足的进步,法律基本健全,尽管法制宣传的力度在不断加大,但不可否认的是,在我国仍有相当一部分村、寨为国法所鞭长莫及,这源于历史、经济、文化、教育、地理环境及交通等多方面的原因。笔者认为,最主要的原因是经济和交通条件恶劣,使救济成本高昂,为村民所负担不起,这导致了大量村规民约的滋生和存在。

村规民约,在特定时期、特定地域对维护社会稳定,保障人民安居乐业起着国家法律无法比拟的作用。但也由此产生了与国家法律法规的诸多冲突,总结起来主要体现在两个方面:一是村规民约中的罚款权(处罚权)问题;二是与婚姻家庭有关的同居、事实婚姻、赡养、继承等问题。针对之,笔者分为上、下两部分予以论述。

摘要:

村民小组非行政机关,无行政罚款权,非司法机关,无司法罚款权(含刑事罚金)。然“无天平的宝剑是赤裸裸的暴力,无宝剑的天平则意味着法的软弱可欺”[2],故罚则部分是法的核心。随着国家法律的逐步完善,已废除身体刑(如杖刑,死刑除外),将限制人身自由的处罚权(如行政、刑事和司法拘留)收归国家,使村规民约除罚款之外,无其他可用处罚方式[3]。如罚款权亦废,则村规民约将形同废纸,危及村民公共利益,故完全否定村规民约中的罚款权极易引起群体性事件,完全承认其罚款权,则又极易形成多数人的暴政,故须谨慎为之。

关键词:

村规民约、罚款权、法律契约论、违约金

引言:

近日笔者遇到这样一个案例,原告系被告村民小组村民,因与本村村民甲因赌博起争议进而互殴致伤,村上责令两人均先缴纳押金8000元后组织调解,后甲因同意认错并同意村小组的调解方案,村小组退还了其8000元。村小组认定原告负主要责任,令其承担他人人身、财产损失,原告因不同意调解方案,全村每户均派人签字按手印后作出《处罚决定书》,没收原告的该8000元。原告不服诉至法院要求解决。我院处理过的类似案件还有多起,曾有村民因违反村规民约,村上责令缴纳罚款而拒交,全体村民遂将其家猪、牛拖来杀了分掉、吃掉,进而引发刑事案件或民事案件,法院最终判决村民小组承担赔偿责任或侵权人承担刑事责任后,导致违规村民被“开除村籍”,在村里无容身之地,社会效果和法律效果都极差。国家法与村规民约冲突之如此激烈,引发了笔者的思考——

一、罚款的由来与定性

在人类社会的最初状态,物质财富极为有限,违法犯罪者几乎无财产,对之惩罚均通过损害其肢体实现,故中国之奴隶制五刑为“墨、劓、?|、宫、大辟”[4],封建制五刑为“笞、杖、徒、流、死”[5]。其实,“据有关资料记载,早在夏朝时,中国就已有了以贵重金属抵赎刑罚之赎刑制度……按《尚书·吕刑期》的说法,当时墨罪赎铜六百两,劓刑赎铜一千二百两……大辟即死刑赎铜六千两。数额如此巨大,当然只有上层贵族才能以铜赎罪,所以赎刑制度实际上是一种保障少数贵族、官僚特权的制度。”[6]可见,罚款,在开始出现时,非独立刑种,仅为折抵刑罚之执行措施,目的系保护有钱人。民财随生产发展而日增,为体现人文关怀、体恤民情、表现爱民思想,更为增加财政收入,赎刑逐渐平民化、宽泛化。“从云梦秦简看,秦代的赎刑范围已非常广泛,包括宫刑、死刑均可赎免。”[7]但直至清代,罚款仍非独立刑种。直到清末修律时引进西方刑罚制度,才在制定的《大清现行刑律》中“将笞杖改为罚金”,并以罚金、徒、流、遣、死五刑取代原笞、杖、徒、流、死五刑[8]。

中国古代立法者一般认为“法度非刑不立,故欲以政导民者,必以刑齐民”[9],故我古代无独立的行政法和民法,当然也就不可能产生行政罚款和民事罚款。

在我国现行法律中,刑事为罚金,行政为罚款。民事方面较复杂,仅程序法中明文规定有罚款,实体法中未规定。这些罚款往往与一定的公权力有关,故其设立和行使受法律的严格限制,目的在于保障公民的财产权。

二、罚款的另一种理解

现实生活中,罚款以另一种形式大量存在,如公司企业中对迟到、早退、旷工的员工予以罚款(扣工资),工厂、矿山对违规操作人员予以罚款,大量企业甚至要求职工承担或分担职工过错造成的损失,这些罚款数额甚至超过治安管理处罚法规定的对个人最高罚款额500元。此即民事实体法中无规定却实际存在的罚款权。该如何理解之?

(一)参照刑事罚金、行政罚款理解

毋庸置疑,这是死胡同。表面上看,这些罚款也具有一定公共权力的性质,但此公权绝非国家意义上的公权,故不可与刑事罚金、行政罚款和民诉罚款相提并论,当然亦不可能为国家法律所承认——首先,依立法法、刑法和行政处罚法之规定,公司企业非国家权力机关,无设定罚金、罚款之立法权。其次,公司企业系民事主体,非国家机关,无权行使刑事罚金权和行政罚款权。村民小组亦然。

(二)参照违约金理解

将之理解为违约责任,即员工与公司企业有劳动合同,其因迟到、早退、旷工构成违约,违反规章制度而承担相应责任。表面上看,此亦死胡同——依劳动合同法第二十二条、第二十三条和第二十五条之规定[10],该违约金不合法。哪怕跳出劳动合同,按宽泛的合同、契约理解,依合同法第五十二条之规定,亦可能因“违反法律、行政法规的强制性规定”而被认定无效。因此,如严格用法律来审查,将得出非常荒谬之结论——公司企业之扣款行为违法。

(三)用更宽泛的契约理论来理解

没有规矩,不成方圆,国有国法,家有家规,如说公司企业对违反其规章制度的员工予以罚款(扣工资)不合法,相信无人能接受。笔者认为,罚款,实质为用财产承担责任之方式,故民法通则第一百三十四条第一款第(八)项规定的“支付违约金”,亦可理解为广义的罚款。这涉及“法律即契约”的理论,笔者将在下面论述。

三、法律契约论视野下的村规民约

  近年来,在司法实务中,针对在公共场所持刀连续捅刺他人,导致多人伤亡的刑事案件,对犯罪嫌疑人往往适用以危险方法危害公共安全罪侦查起诉,甚至定罪量刑。笔者对此有不同看法,具体分析如下,以共同探讨。
  一、对“其他危险方法”应当采取缩限解释。
  对“其他危险方法”的解释和认定不能随意无限制地扩大范围,不能简单依据字面之含义,将具备一定“危险性”,可能危害到公共安全的任何行为方式,均界定为危害公共安全的“其他危险方法”,这样违背罪刑法定原则和刑法确定性原则。而是应当采取体系解释和限制解释,将“其他危险方法”解读为与放火、决水、爆炸、投放危险物质的危险性相当的、足以危害公共安全的方法,即该种危险方法一经实施,就可能造成或造成不特定多数人的伤亡或重大公私财产的毁损。犯罪嫌疑人对其犯罪行为可能侵害的对象和可能造成的危害结果事先无法确定,事后难以控制。
  因此,虽然刑法不可能、也没有必要将所有危害公共安全罪的危险行为均一一罗列出来,从而采用“其他”等词语进行概括性规定,避免挂一漏万,但我们也不能将“其他危险方法”做任意泛化、扩大化认定。把“以危险方法危害公共安全罪”作为口袋犯罪适用,违反罪刑法定原则。
  二、在公共场所持刀连续捅刺他人与放火、决水、爆炸、投放危险物质相比不具有危险相当性。
  在公共场所持刀连续捅刺他人与放火、决水、爆炸、投放危险物质等行为的实施特性和后果不同。刑法第一百一十四条、第一百一十五条规定的放火、决水、爆炸、投放危险物质等行为的特性在于能够一次性造成不特定多数人伤亡的广泛杀伤力和严重破坏性。而持刀在人流密集的公共场所连续捅刺他人,虽然也具有相当大的危险性,但与放火、决水、爆炸、投放危险物质等行为相比,危险性和破坏性则小得多,不具备危险相当性。
  放火、决水、爆炸、投放危险物质等危险行为的实施特性在于,该些行为一旦实施,其侵害或可能侵害的对象数量无法预先确定,其带来的损害后果已经脱离了行为人的控制能力范围。行为人单纯靠自身力量停止以上述危险行为实施的犯罪行为,已经无法消除对公共安全造成的危害状态。以放火为例,行为人一旦实施放火行为,除非主动采取救火措施,否则一般情况下无法避免造成人员伤亡或财产损失。而且通常情况下即便在事发后采取积极阻止举措,也无法挽回局面,沦入失控状态。
  而在公共场所持刀连续捅刺多人的行为则与上述危险行为有所不同。犯罪行为人所持之刀(凶器),在行凶过程中,始终处于行为人手臂控制之下,未脱离掉行为人的控制半径和能力范畴之外,这与行为人采取放火、决水、爆炸、投放危险物质等危险行为所产生的火势、水流、爆炸力及毒害物流散之状态,就危害程度和可控水平方面而言,存在着本质的区分。行为人持刀伤人之对象范围与数量由行为人自身掌握,刺谁不刺谁均可由其自行定夺。行为人一旦在捅刺一名被害人或多名被害人后自行停止后续行凶行为,不需外界干预,就能有效阻却危害结果的继续发生,故我们说此种行为与放火、决水、爆炸、投放危险物质等行为不具有危险相当性。
  三、公共场所持刀连续捅刺他人的行为,依据行为人具体犯意,可依法认定为寻衅滋事罪、故意伤害罪或者故意杀人罪等。
  依据上文所述,行为人在公共场所持刀连续捅刺他人,其行为虽然带有一定的危害公共安全属性,但与放火、决水、爆炸、投放危险物质等行为相比不具有危险相当性,不能认定为以危险方法危害公共安全罪。但结合其具体的犯罪故意,可以依法认定为寻衅滋事罪、故意伤害罪或者故意杀人罪等。至于行为人造成的人员伤亡数量及财物损失,可以考虑进行为人犯罪事实、情节及社会危险性,依法从重、加重处罚。
  最后,我们应当清醒地认识到,任何犯罪行为都有可能涉及危害公共安全,但只有对公共安全的危害达到一定严重程度时,才可能被归入到危害公共安全犯罪。以危险方法危害公共安全罪的认定,应当合理确定规制范围,只有实施与放火、决水、爆炸、投放危险物质等行为具有相当危险性,对公共安全造成严重危害的行为时,才能适用以危险方法危害公共安全罪。

  河北省沧县人民检察院 王金勇