天津市人民政府


津政令第 48 号



天津市涉案财物价格鉴定管理办法




　　《天津市涉案财物价格鉴定管理办法》已于2011年12月19日
经市人民政府第81次常务会议通过，现予公布，自2012年3月1日
起施行。
　　
　　
　　
　　　　　　　　　　　　　　市 长　　黄兴国
　　　　　　　　　　　　　二○一一年十二月二十八日
　　
　　　　
　　　　　　　天津市涉案财物价格鉴定管理办法

　　第一条 为了规范涉案财物价格鉴定行为，维护国家利益和
公民、法人、其他组织的合法权益，根据国家有关法律、法规的
规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本办法所称涉案财物价格鉴定，是指司法机关、行
政机关和仲裁机构（以下统称委托机关）在办理各自管辖的案件
中，委托价格主管部门设立的价格鉴证机构对价格不明、价格难
以确定以及其他需要确定价格的涉案财物进行价格鉴定、认定的
活动。
　　第三条 本市行政区域内的涉案财物价格鉴定及其管理活动，

适用本办法。
　　法律、法规另有规定的从其规定。
　　第四条 市价格主管部门负责本市行政区域内涉案财物价格
鉴定的监督管理工作。区县价格主管部门在市价格主管部门的指
导下，负责本行政区域内涉案财物价格鉴定的监督管理工作。
　　第五条 价格鉴证机构和价格鉴证人员应当遵循客观、公正、

科学的原则依法鉴定。
　　第六条 价格主管部门设立的价格鉴证机构具体承担涉案财
物价格鉴定工作。
　　第七条 司法机关、行政机关需要进行刑事案件、行政案件
涉案财物价格鉴定或者认定的，应当委托价格主管部门设立的价
格鉴证机构承担，不得委托非价格主管部门设立的价格鉴证机构
承担。
　　民事诉讼案件、行政诉讼案件、仲裁案件的涉案财物价格鉴
定，可以委托价格主管部门设立的价格鉴证机构进行。
　　第八条 市价格主管部门设立的价格鉴证机构，受理市级委
托机关委托的和其他应当受理的涉案财物价格鉴定工作。
　　区县价格主管部门设立的价格鉴证机构，按照分级管理规定，

受理本行政区域内的涉案财物价格鉴定工作。
　　第九条 价格鉴证人员依法取得国家颁发的价格鉴证师资格
证书，并经国务院价格主管部门注册登记后，方可执业。
　　第十条 委托机关委托价格鉴证机构进行价格鉴定时，应当
填写价格鉴定委托书，并按照国家规定提供有关情况和资料。
　　第十一条 价格鉴证机构受理委托后，应当指定两名以上价
格鉴证人员承办。
　　价格鉴证人员与涉案当事人有亲属关系或者与鉴定项目有利
害关系的，价格鉴证人员应当自行回避，委托机关或者涉案当事
人也可以申请其回避。
　　价格鉴证人员的回避由价格鉴证机构负责人决定，价格鉴证
机构负责人的回避由价格主管部门决定。
　　第十二条 价格鉴证机构应当根据鉴定基准日当时、当地同
类财物价格、质量状况和新旧程度进行价格鉴定。
　　前款所称当时、当地同类财物价格，按照下列规定计算：
　　（一）当时、当地同类财物属于政府定价的，按政府定价计
算；
　　（二）当时、当地同类财物属于政府指导价的，以政府指导
价的基准价为基础，参照实际价格水平计算；
　　（三）当时、当地同类财物属于市场调节价的，按同一时间、

同一市场、同一类财物的市场中等价格计算。
　　第十三条 价格鉴证机构在鉴定活动中，可以提请委托机关
协助查阅有关账目、文件等资料，可以向与委托事项有关的单位
和个人了解有关情况，或者索取有关价格数据。
　　第十四条 价格鉴证机构完成鉴定工作后，应当向委托机关
出具价格鉴定结论。
　　刑事案件的价格鉴定结论应当在接受委托之日起3日内出具，

其他案件的价格鉴定结论应当在接受委托之日起７日内出具。价

格鉴定无法在上述期限内完成的，经价格鉴证机构负责人批准可

以适当延长，但延长期限不得超过10日。委托双方另有约定的，

从其约定。
　　第十五条 价格鉴定结论经委托机关确认后，可以作为办理
案件的依据。
　　委托机关对价格鉴定结论有异议的，可以自收到价格鉴定结
论之日起15日内，向原价格鉴证机构提出补充鉴定或者重新鉴定，

也可以向上一级价格鉴证机构提出复核裁定或者重新鉴定。
　　涉案当事人对价格鉴定结论有异议的，可以自收到价格鉴定
结论之日起3日内向委托机关提出复核裁定申请。委托机关确认
异议理由成立的，应当决定提出补充鉴定、重新鉴定或者复核裁
定。
　　第十六条 有下列情形之一的，价格鉴证机构作出的价格鉴
定结论无效，价格鉴证机构应当指定其他价格鉴证人员作出新的
价格鉴定结论：
　　（一）价格鉴证机构或者价格鉴证人员不具备相应的鉴定资
格；
　　（二）鉴定程序严重违法；
　　（三）鉴定结论明显依据不足；
　　（四）鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。
　　有前款情形之一的，受理复核裁定的价格鉴证机构应当撤销
价格鉴定结论，作出新的价格鉴定结论。
　　第十七条 鉴定活动中，价格鉴证人员和价格鉴证机构不得
泄露涉案秘密，谋取不正当利益，出具虚假的价格鉴定结论。
　　第十八条 价格鉴证机构违反本办法第十七条规定，泄露涉
案秘密，谋取不正当利益，出具虚假价格鉴定结论的，由价格主
管部门给予警告，责令改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。
　　第十九条 价格鉴证人员泄露涉案秘密，出具虚假价格鉴定
结论，以及滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿的，由价
格主管部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十条 价格鉴证机构对刑事案件、监察案件涉案财物或
者涉税财物进行价格鉴定不得收费，所需费用应当由同级财政部
门予以保障。
　　价格鉴证机构对其他案件涉案财物进行价格鉴定的收费，按
照国家有关规定执行。
　　价格鉴定结论经复核裁定被撤销的，作出价格鉴定结论的价
格鉴证机构应当向委托机关退还已收取的鉴定费用。
　　第二十一条 本办法自2012年3月1日起施行。




论建筑物区分所有权之共有部分权利——以小区广告收益的归属和管理为视角

郑俊　黄丽芳


摘 要：物权法虽已将业主的建筑物区分所有权制度作为一项重要制度进行了相关规定，但该规定因其原则性和概括性较强，在实际应用中存在一些模糊之处，其中共有部分权利问题就是需要相关规则予以明确的部分之一。本文从业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质探讨出发，了解到该权利主要来源于法律的直接规定，同时亦尊重私人自治，允许业主在某些方面可以自行约定。在考察学界对该权利性质的争议及我国大陆物权法对其性质的界定基础上，探究我国大陆物权法立法上的灰色地带，包括共有部分范围、管理规则、收益分配等模糊之处。同时，从现代城市小区极具代表性的共有部分收益——小区广告收益的归属和管理的研究出发，针对争议较大的楼顶及外墙广告收益作具体分析，指出共有部分制度的完善，应当通过对现行物权法的相关条文进行解释，完善物业管理条例等行政法规，使规则具体化，提高规则可操作性，以及提高小区业主自治权利意识，使其合理行使对小区物业管理等的监督权几个方面进行，以期该制度更好地满足社会需要，缓解社区内部矛盾，维护业主权利。

关键词：业主的建筑物区分所有权；共有部分；广告收益


一 引言

　　随着物权法出台和实施，对许多以前模糊的法律关系作了较为明确的界定，其中包含对业主的建筑物区分所有权性质的规定，确认业主对建筑物共有部分享有的权利，以及界定共有部分范围等。但仅有物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有等几个条文，来规范和调整现代城镇小区中，以业主对建筑物所有权为基础的建筑物区分所有权之共有部分，明显不够。其中较为突出的就是关于小区内广告收益的归属和管理问题，广告收益逐渐成为住宅小区内的流行元素，但广告收益的归属分配缺乏法律上的规范供给，广告兴旺而管理混乱，现实生活中因此造成的纠纷也不少见。本文从业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质分析出发，检讨现行物权法在规范设置上解决该问题不足，以实际中对小区广告收益管理规范的完善为例，寻求物权法上完善业主的建筑物区分所有权中共有部分的可行方法。

二 业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的性质

　　我国物权立法采取了广义的建筑物区分所有权概念，将这种区分所有权规定为由专有部分所有权、共有部分所有权和成员权组成。建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、地基占用的土地使用权、小区的土地使用权及设施等共同享有的财产权利。 对业主的这一权利性质的考察，关系物权法对其进行规范的正当性，也关系到如何配置具体规范问题。

2.1 业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的来源

　　业主对共有部分享有的权利，可以是法定的，也可以是约定的。但基于物权法定原则，其主要是因法律直接规定产生。如在德国，建筑物区分所有权称为住宅所有权，“住宅所有权人之间构成一种法定的债务关系，违反这种关系可能产生损害赔偿请求权以及适用第278条 ”，这种法定的债务关系就是基于法律的直接规定，在建筑物各部分所有人之间形成的共有关系，也就构成了各业主对共有部分的权利。意大利民法典则规定的更为详细，第1117条 、1118条 对业主对具体哪些部分享有共有权都做了详细的列举性规定。基于法律的详细规定，业主对共有部分享有的权利得到了法律充分的确认。可见，业主的对共有部分的权利是随其对专有部分权利的享有，再基于法律的规定而发生，享有的范围、享有的原则等都不能违反法律强制规定。另一方面，业主作为私的主体，法律还要尊重私人自治原则，在建筑物区分所有权部分也不例外。不违反法律强制性规定前提下，业主在这一共有部分权力行使过程中，完全可以契约的形式约定各自具体的权利义务，所以，从具体的对共有部分权利行使来说，其亦可以是来源于合同约定，如意大利民法典第1117、1118条都明确规定，“权利证书未有相反内容的”，才适用法律的相关规定，说明共有部分权利人完全可以通过“权利证书”，即合同约定对该部分权利进行处分，这样，具体的权利来源就是基于合同而非法律规定。

2.2 业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质争议

　　关于建筑物区分所有权之共有权的性质，众说纷纭。主要有“总有”说，“按份共有”说，“共同共有”说，“区别情况”说。

2.2.1“总有”说

　　中世纪的日尔曼社会共同体—马尔克公社，是其理论发源。中世纪时的日尔曼将其部落与村民视为一个共同体。村落共同体中的村民作为这一村落共同体的成员之一，对于村落的共同财产尤其是土地，享有占有、使用、收益的权利，而村落共同体—马尔克公社对于共同财产享有处分管理权。作为共同财产的所有权的各项权能分属于村民和马尔克公社。对于区分所有权之共有权，以大泽正男先生为代表的一些学者，借鉴这种理论而提出:从区分所有建筑物的管理权能与用益权能所表现出的分离状态考察，管理权归属于授权性的团体(如小区管理委员会，一般简称为小区管委会)，用益物权则归属于小区的区分所有权人，因而区分所有之共有权具有总有的性质。 笔者认为，该学说对马尔克公社共同财产的所有权形态与区分所有权之下共有部分的共有权形态进行了表面上的比较，但这种套用并不合适:日耳曼马克思公社是村民与村落的共同体，但当代小区形态下各区分所有权人与管委会并非共同体关系，而是属委托于被委托关系，管委会因各区分所有人的选举而产生，受其委托对小区进行管理。这样看来，总体说抹杀了全体区分所有人对共有部分的共有关系，不利于明确各区分所有权人的权利义务，会造成更复杂纠纷产生。

2.2.2“按份”说

　　此为我国台湾地区的通说，我国大陆地区也有一些学者主张此观点，如唐烈男先生和柳经纬先生等。该观点指出:一般的情况下，区分所有建筑物之共有部分的产权在各区分所有权人之间的分割和权利分享，以及义务承担上，尤其是一些费用的分摊方面是依据各区分所有权人专有部分的份额在整个区分所有部分的建筑面积的比例来分摊的。由此判定共有权性质为按份共有。稍有不同的是王泽鉴先生分析指出:“区分所有建筑物之共有部分性质上为分别共有(按份共有)，有约定的依照约定，无约定或者约定不明确的推定为均等。” 按份说是以某些共同义务分担的事实来说明共有部分之上的共有权性质为按份共有，这是极其牵强的。所谓按份共有，又称分别共有，是两个或者两个以上的复数民事主体对同一标的物，按照一定的份额而享有所有权，即按份额的共有。主要特征有两个，一是各共有权人按份额享有所有权，在此基础上按该份额享有权利和承担义务。二是各共有权人有权处分自己的份额，如请求分割或者转让其所具有的份额。区分所有权之共有权在特征上符合第一个特征，但是与第二个特征完全不符。区分所有权中对共有部分的权利不能单独转让、分割，对其处分不能离开专有部分权利的归属。所以，共有却不能请求按份分割，则这种共有权一定不同于按份共有。仅仅对购房人按份分担购房成本或者按份分摊共用费用即判定按份共有，抹杀了区分所有权之共有权的特殊性。

2.2.3“共同共有”说

　　日本学者我妻荣和川岛一郎，以及森泉章等等学者持有此观点，我国台湾地区梅仲协先生以及大陆地区的杨立新先生等也持有此观点，认为:“建筑物区分所有权之共有是共同共有，但不是民法物权编之中的‘共有’，也不是按份共有。” 建筑物区分所有权下共有是为共同使用的目的，民法物权编下的共有是为保障一物一权原则下私人意思自治的实现，二者目的迥异，该学说看到了这一点，但用“共同共有”的说法不能很好地区分物权编共有下“共同共有”制度，意义模糊，是其不足之处。

2.2.4“区别情况”说

　　我国台湾地区的温丰文先生以及我国大陆地区的学者陈华彬先生持有此观点。该观点指出:“建筑物区分所有权之共有权的性质，应该看建筑物的类型，类型不同则性质上有所分别。” 对于纵割式建筑形态的建筑物，各区分所有权人的共有权并不是区分所有权之共有权的典型形态。在物理上也仅仅存在共同使用一个山墙的共有情形，完全从直观上以山墙的中间线切割，完全符合按份共有的特征。所以此种共有权性质是按份共有。横切式建筑形态或者纵横混合式建筑形态，共有权则极其典型，应按共同共有来处理。此观点的研究角度力图从直观现实上对共有权性质进行分析，但是既然是区分情况，在横切式和纵横混合式建筑形态中，必然会因为建筑形态的不同又存在按份的情形，怎么能说横切式和混合式建筑统统为共同共有呢，况且从以上分析看出，也不应该判定为共同共有的性质。
　　笔者认为，不管业主对共有部分权利性质如何，不可否认这种“共有”基于其目的不同，具有很大特殊性——“共有”不是为了获得收益，而是为了共同使用。不管采用何种对其性质的认定，在业主的建筑物区分所有权制度设计上，只要注意到了该种“共有”的特殊性，以特别规则进行规定，对其性质的争议就只是形式上的争议。

2.3 我国大陆物权法对共有部分权利性质的界定

　　我国大陆现行物权法对共有部分权利性质，并没有做出明确的界定，如物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，第七十二条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，以及第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这些条文从表述上来看，都仅用了“共有”一词，而没有说明是什么形式的共有。笔者认为，在立法过程中，立法者考虑到这一共有本身的特殊性以及学界对其性质认定上的争议较大，采取了回避态度，但这样并不会造成物权法适用上的不足。因为这些相关条文的设置，都考虑到了该种共有的特殊性，如不能单独转让、不能请求分割、不能以放弃权利为由不履行义务等。此种解决方式，从整个民法体系上来说，也避免了具体规定采用何种性质——共同共有抑或按份共有抑或区别情况，造成适用上的混乱，避免了将具体的民事物权法共有中的相关制度在业主的建筑物区分所有权中“共有”上采用，产生不当之处。可见，物权法的模糊态度亦是民法体系上的需要。

三 建筑物区分所有权之共有部分权利立法上的灰色地带

　　与法国、日本等以民法典之外单独的区分所有权法对建筑物区分所有权规定的详尽和细致相比，我国物权法以简单的原则性条文对这一制度所做的规定，存在一些立法上的灰色地带，在区分共有权部分主要体现在对共有部分范围界定不明确、对共有部分的管理规定不细致以及对共有部分收益分配不清楚。