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河北省贯彻执行国营企业实行劳动合同制暂行规定的实施细则

时间:2024-05-09 15:28:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8136
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河北省贯彻执行国营企业实行劳动合同制暂行规定的实施细则

河北省人民政府


河北省贯彻执行国营企业实行劳动合同制暂行规定的实施细则
河北省人民政府



根据国务院发布的《国营企业实行劳动合同制暂行规定》,结合我省情况,制定本实施细则。
第一条 本实施细则适用于我省以及中央驻我省的国营企业、事业单位和国家机关、社会团体。
第二条 招用劳动合同制工人,必须按照国家下达的劳动工资计划指标,在各级劳动行政部门指导下进行。国务院各部委和省下达的当年新增工人指标,劳动工资计划与经济效益挂钩按比例浮动的增长指标,以及补充自然减员指标,除国家另有特殊规定者外,统一实行劳动合同制。在
《暂行规定》发布前已经实行劳动合同制的工人也按本细则办理。国营农场、林场、牧场、渔场改变自然增长的办法,实行计划管理后,也实行劳动合同制。
第三条 用工单位与劳动合同制工人签订的劳动合同要一式四份,招用单位、劳动合同制工人户口所在地的县(市、区)劳动行政主管部门及劳动合同制工人本人各一份,存劳动合同制工人档案一份。
因生产、工作需要,劳动合同制工人在企业单位内部调整工作岗位一般可不变更劳动合同。如生产、工作条件变动较大,经双方协商同意,也可以变更原劳动合同的部分内容。
第四条 劳动合同制工人实行三至六个月的试用期:普壮工种、熟练工种为三个月,技术工种为六个月,重新就业的一律为三个月。
第五条 劳动合同内容,除《暂行规定》中已经明确的以外,还应包括劳动保护和奖惩办法。
第六条 在合同规定的期限,劳动合同制工人一般不得转移单位。因生产、工作需要,或按照国家有关规定,需要跨省、地、市、县转移工作单位时,经与有关劳动行政主管部门协商同意,可以提前与原所在单位解除劳动合同,与新单位签订劳动合同,并办理户口、粮食和养老保险基
金等有关转移手续。在市、县范围内转移工作单位时,要经双方单位协商同意。国营农场、林场、牧场、渔场和集体所有制单位一九八六年十月一日以后招收的工人,占新增工人指标调入全民所有制单位时也要实行劳动合同制,并由原所在单位按其参加工作年限补缴退休养老基金;一九八
六年九月三十日以前招用的仍按原规定执行。从农村招用的户、粮关系不变的劳动合同制工人,不予办理跨市、县转移工作单位手续。
第七条 经劳动部门安全监察机构确认,劳动安全、卫生条件恶劣,违反《河北省厂矿企业劳动安全卫生条例》(试行)规定,严重危害工人身体健康的,劳动合同制工人可以解除劳动合同。
第八条 新参加工作的劳动合同制工人,与所在单位同工种、同岗位原固定工人实行同样的工资、奖励制度,学徒、熟练期制度以及定级、升级办法等。
重新就业的劳动合同制工人,仍从事原工种的,经考核合格后,属于在企业之间、机关事业单位之间重新就业的,按照原工资等级执行所在企业单位的工资标准;属于在企业与机关事业单位之间重新就业的,按原执行的标准工资额(机关事业单位含工龄津贴)就近套入现任工种(岗位
)工资标准。重新就业的劳动合同制工人改变工种,累计工作时间满三年的,其试用期间的工资:在企业,重体力工种不低于三级五等工资标准,其它工种不低于二级三等工资标准;在国家机关、事业单位,不分工种,五类工资区不低于五十元五角,六类工资区不低于五十二元。试用期满
后,除原做轻体力工种执行定级工资的改做重体力工种后可执行重体力工种的定级工资外,其他工种均在不超过原标准工资额的前提下考核定级。累计工作不满三年的,按新参加工作对待。
第九条 劳动合同制工人保险福利待遇低于原固定工人的部分,用工资性补贴予以补偿。工资性补贴为劳动合同制工人本人实发标准工资(学徒和熟练期工人为生活补贴)的百分之十七,计入工资总额,按月随工资发放,企业列入成本,机关、事业单位从工资基金项下开支。
第十条 劳动合同制工人患病或非因工负伤,需要较长时间医疗的,给予三至十八个月的医疗期,在本企业单位工作时间不满五年者为三个月;满五年不满十年者为六个月;满十年不满十五年者为九个月;满十五年不满二十年者为十二个月;二十年以上者医疗时间最长不得超过十八个
月。医疗期满因不能从事原工作被解除劳动合同的,由用工单位发放相当于本人标准工资三至六个月的医疗补助费;在本单位工作时间不满五年者,医疗补助费为三个月;满五年不满十年者为四个月;满十年不满十五年者为五个月;满十五年以上者为六个月。
劳动合同制工人供养的直系亲属不享受医疗和残废丧葬补助费待遇。
第十一条 劳动合同制工人在职期间的肉价补贴、房水电补贴、洗理费、女工卫生费和独生子女保健费,与所在单位原固定工同等对待。
第十二条 劳动合同制工人参军的,参军期间由原所在单位按月发给本人标准工资。原单位和个人不缴纳退休养老金。单位不发给本人工资性补贴。在部队提为干部或复员安排到其他单位后,原单位即停发工资。参军前原单位和个人缴纳的退休养老金不予退还。
第十三条 从农村招用的户、粮关系不变的劳动合同制工人,副食补贴也按五元发给。其基本口粮(每月按三十斤计算)可交售给户口所在乡粮食部门兑换粮票,工种补差部分由用工单位所在地粮食部门按同工种固定工的标准供应加价粮,加价部分由用工单位负担。
第十四条 劳动合同制工人正式办理被录用手续后,由劳动行政主管部门发给《劳动手册》。作为就业和领取待业救济金、享受退休养老保险待遇的凭证。在合同期间,《劳动手册》由所在单位填写、保存;解除或终止劳动合同后,由劳动合同制工人本人保管;一次性结算的农民劳动
合同制工人,由发证机关收回;合同期间擅自离职的,其《劳动手册》作废。城镇劳动合同制工人在解除或终止劳动合同后,持《劳动手册》到户口所在县(区)劳动服务公司登记,办理领取待业救济手续;重新就业时,将《劳动手册》交由工作单位向当地劳动行政主管部门办理手续。《
劳动手册》中有关内容,由工作单位如实填写,不得遗失、转借、涂改、假冒涂改的,一律作废。劳动合同制工人退休时,将《劳动手册》交由办理退休手续的单位保存并换发《退休证》。
本细则实施前招收的劳动合同制工人应补发《劳动手册》。
第十五条 劳动合同制工人退休养老基金的来源,由用工单位和劳动合同制工人缴纳。用工单位缴纳的数额为劳动合同制工人工资总额的百分之十七,劳动合同制工人缴纳本人标准工资(学徒和熟练期工人为生活费补贴)的百分之三,由用工单位开户银行按月代为扣缴,转入当地劳动
行政主管部门所属的社会保险事业管理机构在银行开设的“退休养老基金”专户。对逾期不缴者,每超一天加收应缴纳金额千分之一的滞纳金。对弄虚作假不如实缴纳退休养老基金的单位,一经发现,除按财经纪律查处和补缴外,加罚应缴金额的千分之一。滞纳金和加罚金并入退休养老基

金。劳动合同制工人少的单位,经社会保险事业管理机构同意,也可以预缴几个月或一年的退休养老基金,年终进行结算。
企业缴纳的退休养老基金,在缴纳所得税前提取,从营业外项下列支。机关、事业单位分别从行政、事业费中列支。
退休养老基金存入银行的款项,按照城乡居民个人储蓄存款利率计息,所得利息转入退休养老基金项下。
第十六条 一九八六年九月三十日前,按原合同规定缴纳退休养老基金。原合同没有规定缴纳退休养老基金标准的,用工单位一律按劳动合同制工人工资总额的百分之十七补缴。一次补缴有困难的,可分几次补缴。劳动合同制工人可不补缴个人缴纳部分,用工单位也不补发其工资性补
贴。从一九八六年十月一日起,一律按新规定执行。退休养老基金已缴到劳动服务公司或人民保险公司的,除按规定扣管理费外,应全额(包括利息)转缴给当地社会保险事业管理机构的退休养老基金帐户。人民保险公司与用工单位签订的保险合同即行终止。
第十七条 劳动合同制工人的退休年龄,男为年满六十周岁、女为年满五十周岁。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或者其他有毒有害工种工作的,可以提前五年退休。
第十八条 劳动合同制工人从办理退休手续的次月起,按照单位和个人缴纳退休养老金的年限发给退休金。退休养老金标准为:
(一)缴纳退休养老金满十五年的,按月发给本人工作期间最后五年中最高一年的月平均标准工资(含标准工资百分之十七的工资性补贴,下同)的百分之六十。缴纳退休养老金超过十五年的,从第十六年起,每满一年,加发百分之一。从事井下、高温、高空、特别繁重体力劳动或者
其它有毒有害工种工作的,按其实际从事这些工作的时间,每满一年,增发百分之零点二五。退休养老金的最高标准和最低保证数与固定工人退休费标准相同。
(二)缴纳退休养老金满十年不满十五年的,按月发给本人工作期间最后五年中最高一年的月平均标准工资的百分之四十。退休养老金的最低保证数,与固定工人退职生活费的最低数相同。
(三)缴纳退休养老金不满十年的,发给一次性退休养老金。缴纳退休养老金每满一年,发两个月的本人工作期间最高一年的月平均标准工资。
第十九条 劳动合同制工人有特殊贡献符合国务院和省有关规定的,退休养老后可按照对固定工人的规定,提高百分之五至百分之十五的退休养老金,但最多不得超过本人工作期间最后五年中最高一年的月平均标准工资。
第二十条 劳动合同制工人因工致残、完全丧失劳动能力的,须由医院证明,并经医务劳动鉴定委员会确认,其待遇与固定工人相同。此项待遇所需费用,在到达规定退休养老年龄之前,由企业支付,并由企业继续为其缴纳退休养老金;到达规定退休养老年龄之后,由劳动行政部门的
社会保险机构支付。
第二十一条 按照第十八条(一)、(二)项领取退休养老金的劳动合同制工人,其医疗费和丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费、救济费等,参照固定工人有关规定执行。
第二十二条 劳动合同制工人退休时,本人及其供养直系亲属前往居住地点途中所需的车船费、旅馆费、行李搬运费和伙食补助费,由退休时所在单位参照固定工人的有关规定发给。
第二十三条 劳动合同制工人退休审批手续,由劳动行政部门所属的社会保险管理机构办理。
第二十四条 劳动合同制工人升学、经批准出国定居或从事个体经营后,可发给一次性生活补助费。其标准为:缴纳退休养老基金,每满一年发给一个半月的本人工作期间最后五年中最高一年的月平均标准工资,退休养老保险责任即行终止。如本人同意,也可将退休养老基金留在社会
保险事业管理机构,以后再次参加工作仍为劳动合同制工人,单位和个人继续缴纳退休养老基金的,可将前后缴纳退休养老基金的时间合并计算。
第二十五条 在合同期间擅自离职或被除名、开除、劳动教养以及被判刑的劳动合同制工人,缴纳退休养老基金年限不再计算,退休养老保险责任即行终止。
第二十六条 常年性岗位计划内临时工转为劳动合同制工人后,原做临时工期间,可按离开企业单位之月标准工资,每满一年计发一个月工资的生活补助费(企业列入成本),由单位一次发给,作为养老保险金的补偿。
第二十七条 从农村招用不转户、粮关系的劳动合同制工人,在终止劳动合同时,其退休养老金可按离开企业单位的最后五年中最高一年的月平均标准工资,每满一年发给一个半月工资进行一次性结算;也可以不一次性结算,待再次被招用为劳动合同制工人后,将前后缴纳退休养老金
的时间合并计算。符合退休条件时,可以享受退休待遇。
第二十八条 劳动合同制工人按照第十八、十九、二十、二十一、二十四、二十七条规定享受的各项费用,除因工致残、完全丧失劳动能力的劳动合同制工人在到达退休年龄以前由所在单位支付外,均由社会保险机构支付。不符合上述规定的,社会保险机构有权拒付退休养老费用。
第二十九条 劳动合同制工人按规定缴纳退休养老金的年限,不分地区和单位,均合并计算。
第三十条 劳动合同制工人退休养老工作,由劳动行政部门所属的社会保险专门管理机构管理。省称“社会保险事业管理处”,地、市、县称“社会保险事业管理所”,为同级劳动行政部门所属的事业单位。所需人员从当地事业编制中解决,经费从提取的管理费中开支。省、地、市、
县(市)从筹集的劳动合同制工人的退休养老基金中提取百分之五作为管理费。其中百分之零点五交省,百分之四点五留地、市、县使用。个别劳动合同制工人少的县可以适当提高比例。各级提取的管理费,不征税和附加费。
第三十一条 本实施细则由河北省劳动人事厅负责解释。
第三十二条 本实施细则与《暂行规定》一并施行。



1986年12月31日

无锡市畜禽养殖污染防治管理办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市畜禽养殖污染防治管理办法

政府令第108号


 《无锡市畜禽养殖污染防治管理办法》已经 2009 年 2 月 27日市人民政府第 13 次常务会议通过,现予公布,自 2009 年 5 月1 日起施行。

  
市 长 毛小平

  
二○○九年三月十六日

  无锡市畜禽养殖污染防治管理办法

  第一条 为防治畜禽养殖污染,保护生态环境,保障人民健康,根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国畜牧法》、《江苏省太湖水污染防治条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称畜禽养殖污染,是指在畜禽养殖过程中,畜禽养殖场排放的废渣,清洗畜禽体和饲养场地、器具产生的污水及恶臭等对环境造成的危害和破坏。

  第三条 本市行政区域内畜禽养殖场的污染防治和管理适用本办法,但畜禽放养除外。

  第四条 畜禽养殖污染防治实行预防为主、防治结合的方针,坚持综合利用和资源化、无害化和减量化的原则。

  第五条 市、市(县)、区人民政府应当将畜禽养殖污染防治规划纳入国民经济与社会发展规划,促进畜禽养殖业的持续健康发展。

  市、市(县)、区人民政府应当制定畜禽养殖污染防治措施,实施畜禽养殖污染治理,对不符合养殖条件和造成环境污染的养殖场应当进行限期治理或者关闭。

  乡镇人民政府、街道办事处应当按照畜禽养殖污染防治的要求,做好本辖区内的畜禽养殖污染监管和整治工作。

  第六条 市环境保护行政主管部门(以下简称环保部门)对全市畜禽养殖污染防治工作实施统一监督管理。市(县)、区环保部门根据职责分工,负责本辖区内畜禽养殖污染防治的监督管理工作。

  市、市(县)、区农林行政主管部门(以下简称农林部门)负责指导督促本行政区域内的畜禽养殖污染防治工作,并依法实施监督管理。

  发展改革、规划、卫生、国土、工商、城管等行政管理部门应当根据各自的职责,做好畜禽养殖污染防治管理工作。

  第七条 任何单位和个人均有权对违反畜禽养殖污染防治规定、污染和破坏环境的行为进行举报和投诉。

  对在畜禽养殖污染防治工作中作出突出贡献的单位和个人,市、市(县)、区人民政府应当给予奖励。

  第八条 下列区域禁止设立畜禽养殖场:

  (一)太湖湖体、沿太湖湖岸 1 公里区域、主要入湖河道上溯 10 公里两侧各 500 米范围内;

  (二)生活饮用水水源保护区、风景名胜区、自然保护区、重点生态功能保护区的核心区及缓冲区;

  (三)居民集中区、文教科研区、医疗区等人口集中地区;

  (四)市、市(县)、区人民政府依法划定的禁养区域;

  (五)法律、法规、规章规定的其他区域。

  禁养区域内现有的畜禽养殖场,由所在市(县)、区人民政府实施限期搬迁或者关闭。

  第九条 下列区域限制设立畜禽养殖场:

  (一)沿太湖湖岸 1-5 公里区域、主要入湖河道上溯 10 公里两侧各 500—1000 米范围内;

  (二)禁养区域外的主要河道两侧各 500 米的范围内;

  (三)集镇规划区;

  (四)居民区及公共建筑群常年主导风向的上风向 500 米范围内;

  (五)法律、法规、规章规定的其他限制养殖区域。

  第十条 在禁养区范围内禁止设立畜禽养殖场,限养区内禁止新建、扩建畜禽养殖场。

  第十一条 畜禽养殖场应当具备下列条件:

  (一)场所的位置与居民生活区、生活饮用水源地、学校、医院等公共场所的距离符合国家、省、市规定的标准;

  (二)选址、布局符合动物防疫要求,生产区与生活区隔离,其工程设计和工艺流程符合动物防疫要求;

  (三)有相应的畜禽废渣、污水、病死动物、染疫动物产品的无害化处理和清洗消毒设施设备;

  (四)有相应的动物防疫技术人员;

  (五)有完善的动物防疫制度;

  (六)法律、法规、规章规定的其他条件。

  第十二条 在限养区内改建或在限养区外新建、改建、扩建畜禽养殖场,应当符合畜禽养殖业规划总体布局,进行环境影响评价,并依法办理相关手续。

  第十三条 畜禽养殖场的污染治理设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。配套建设的污染治理设施未经环保部门验收合格,不得投入生产。

  第十四条 从事畜禽养殖的单位和个人必须向所在地市(县)或者区环保部门依法进行排污申报登记。

  畜禽养殖场的排污费应当按照国家有关规定执行,排放的污染物不得超过国家或者地方规定的畜禽养殖业污染物排放标准。

  第十五条 畜禽养殖场不得向水体或者其他环境直接排放、倾倒畜禽养殖产生的废渣和污水,经处理排放达标废水的,只能设置一个排污口,排污口的设置应当符合国家和省制定的技术规范。

  第十六条 畜禽养殖场应当设置有防渗处理工艺的畜禽废渣储存场所和设施,防止因恶臭和畜禽废渣渗漏、溢流、雨水淋失等对周围环境造成污染。

  畜禽养殖场应当采取清污分流和粪尿干湿分离等措施,实施清洁养殖。设置的污水收集输送系统,不得采用明沟布设。

  第十七条 在运输畜禽废渣过程中必须采取防渗漏、防流失、防遗撒等措施,清洗畜禽废渣运输工具产生的废水,应当妥善处置,不得污染环境。

  第十八条 畜禽养殖中产生的畜禽尸体应当按有关规定作无害化处理,不得随意丢弃。

  第十九条 鼓励畜禽养殖场对产生的废渣采取还田、生产沼气、制造有机肥料、制造再生饲料等方法进行综合利用。

  污水用于灌溉农田,排放前必须采取沉淀、厌氧等有效措施进行净化;直接还田利用的畜禽粪便,应当经处理后达到规定的无害化标准,并须符合有关规定要求。

  第二十条 在禁养区外现有的畜禽养殖场,应当进行限期治污改造,确保达标排放。规模化畜禽养殖场应当依法进行环境影响评价,并按有关规定补办相关手续。次规模化畜禽养殖场应当由所在地农林部门和环保部门组织联合验收,合格后依照规模化畜禽养殖场办理有关手续,纳入正常管理范围。

  第二十一条 违反本办法有关规定,依照有关法律法规的规定予以处罚。

  第二十二条 市、市(县)、区环保和农林等部门应当依法对辖区内畜禽养殖的污染防治进行现场监督和检查。被检查单位和个人应当如实反映情况,提供必要的资料,不得拒绝、阻挠或者隐瞒。

  第二十三条 本办法中下列用语的含义是:

  (一)畜禽养殖是指从事猪、牛、羊、兔、鸡、鸭、鹅、肉鸽等家畜、家禽人工饲养的活动,不包括经批准登记的信鸽养殖及犬类等家庭宠物养殖。

  (二)畜禽废渣是指畜禽养殖活动中产生的粪便、畜禽舍垫料、废饲料及散落的毛羽等固体废物。

  (三)规模化畜禽养殖场,是指常年存栏量在 500 头以上的猪、30000 只以上的家禽、100 头以上的奶牛的畜禽养殖场,其他种类畜禽的规模化养殖场标准按照国家、省的有关规定进行换算后确定。

  (四)次规模化畜禽养殖场,是指常年存栏量在 50 头以上、500 头以下的猪,500 只以上、30000 只以下的家禽,20 头以上、100 头以下的奶牛的畜禽养殖场,其他种类畜禽的次规模化养殖场标准按照国家和省的有关规定进行换算后确定。

  第二十四条 江阴市、宜兴市可参照本办法,制定具体实施细则。

  第二十五条 本办法自 2009 年 5 月 1 日起施行。

最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

最高人民法院


最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

1995年12月27日,最高人民法院

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题,解答如下:
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1、从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3、国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6、国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
7、转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。
8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证,但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用,与他人签订土地使用权转让合同的,一般应当认定合同无效;如土地使用者已投入一定资金,但尚未达到出让合同约定的期限和条件,与他人签订土地使用权转让合同,没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设,也未办理审批手续和土地使用权转让手续,转让建设项目的,一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效;如符合土地使用权转让条件的,可认定项目转让合同有效,责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10、以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的,其超过部分无效。土地使用年限,一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的次日起算,或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间已补办批准手续的,可认定合同有效。
12、转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续,将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同无效。
16、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后,又与他人就同一土地使用权签订抵押合同,并办理了抵押登记手续的,应当认定后一个抵押合同有效。
17、以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19、当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。
21、《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
22、名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。
23、合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24、商品房的预售方,没有取得土地使用证,也没有投入开发建设资金进行施工建设,预售商品房的,应当认定商品房预售合同无效。
25、商品房的预售方,没有取得土地使用证,但投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的,可认定预售合同有效。
26、商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证明的,可认定预售合同有效。

27、预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。
29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。
30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31、预售商品房的价格,除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格,也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由,要求变更合同约定的价格或解除合同的,一般不予支持。
32、合同双方约定了预售商品房价格,同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准,一方要求按核定价格变更预售商品房价格的,应予以准许。
33、合同双方约定的预售商品房价格不明确,或者在合同履行中发生不可抗力的情况,合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的,可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格,或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34、在逾期交付房屋的期间,因预售商品房价格变化造成的损失,由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35、经审查认定有效的合同,双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36、在合同履行过程中,由于不可抗力的原因,致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失,当事人提出变更或解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人双方合理负担。
37、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由,提出变更合同的,应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的,不予支持:
(1)合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同,但差别不大,一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由,提出变更合同的。
(2)合同履行的结果不是合同签订时不能预见的,而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的,一方当事人提出变更合同的。
38、合同一方有充分证据证明确系不可抗力,致使合同不能按期履行或不能完全履行的,根据实际情况,可准予延期履行、部分履行或不履行,并部分或全部免予承担违约责任。
39、合同一方违反合同,应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的,应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的,按没有约定处理。
40、合同一方违反合同给对方造成损失,支付违约金不足以赔偿的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41、合同一方违约致使合同无法履行的,应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的,可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42、合同约定了违约金和罚款的,或只约定罚款的,只要其金额不超过未履行部分总额的,可将罚款视为违约金处理。
43、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用,致使合同不能履行的,依法应承担违约责任,赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的,如所获利润高于或等同于对方实际损失的,应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿;如所获利润低于对方的实际损失的,应当赔偿对方的实际损失;如违约方所获利润无法确定的,可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45、经审查认定无效的合同,一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的,应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额,应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的,按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的,应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46、合作建房合同被确认无效后,在建或已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有,对方的投资可根据资金的转化形态,分别处理:
(1)资金尚未投入实际建设的,可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还,并支付同期同类银行贷款的利息;
(2)资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,可在返还投资款的同时,参照当地房地产业的利润情况,由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿;
(3)房屋已建成的,可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例,认定出资方的经济损失,由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的,应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况,由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的,参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价,确定预购方的损失数额。
1995年12月27日