中国银行业监督管理委员会办公厅


中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《商业银行数据中心监管指引》的通知

银监办发[2010]114号


各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行，各省级农村信用联社：
　　为加强商业银行数据中心风险管理，保障数据中心安全、可靠、稳定运行，加强灾难恢复管理，提高业务连续性水平，现将《商业银行数据中心监管指引》印发给你们，请遵照执行。
　　请各银监局将本通知转发至辖内相关银行业金融机构。


中国银行业监督管理委员会办公厅
二0一0年四月二十日



　　商业银行数据中心监管指引



第一章　总则


　　第一条　为加强商业银行数据中心风险管理，保障数据中心安全、可靠、稳定运行，提高商业银行业务连续性水平，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》及《中华人民共和国商业银行法》制定本指引。

　　第二条　在中华人民共和国境内设立的国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、省级农村信用联合社、外商独资银行、中外合资银行适用本指引。中国银行业监督管理委员会（以下简称中国银监会）监管的其他金融机构参照本指引执行。

　　第三条　以下术语适用于本指引：
　　（一）本指引所称数据中心包括生产中心和灾难备份中心（以下简称灾备中心）。
　　（二）本指引所称生产中心是指商业银行对全行业务、客户和管理等重要信息进行集中存储、处理和维护，具备专用场所，为业务运营及管理提供信息科技支撑服务的组织。
　　（三）本指引所称灾备中心是指商业银行为保障其业务连续性，在生产中心故障、停顿或瘫疾后，能够接替生产中心运行，具备专用场所，进行数据处理和支持重要业务持续运行的组织。
　　（四）本指引所称灾备中心同城模式是指灾备中心与生产中心位于同一地理区域，一般距离数十公里，可防范火灾、建筑物破坏、电力或通信系统中断等事件。灾备中心异地模式是指灾备中心与生产中心处于不同地理区域，一般距离在数百公里以上，不会同时面临同类区域性灾难风险，如地震、台风和洪水等。
　　（五）本指引所称重要信息系统是指支撑重要业务，其信息安全和服务质量关系公民、法人和组织的权益，或关系社会秩序、公共利益乃至国家安全的信息系统。包括面向客户、涉及账务处理且时效性要求较高的业务处理类、渠道类和涉及客户风险管理等业务的管理类信息系统，以及支撑系统运行的机房和网络等基础设施。

　　第四条　《 信息安全技术信息系统灾难恢复规范》（GB/T20988－2007）中的条款通过本指引的引用而成为本指引的条款。

第二章　设立与变更


　　第五条　商业银行应于取得金融许可证后两年内，设立生产中心；生产中心设立后两年内，设立灾备中心。

　　第六条　商业银行数据中心应配置满足业务运营与管理要求的场地、基础设施、网络、信息系统和人员，并具备支持业务不间断服务的能力。

　　第七条　总资产规模一千亿元人民币以上且跨省设立分支机构的法人商业银行，及省级农村信用联合社应设立异地模式灾备中心，重要信息系统灾难恢复能力应达到《 信息安全技术信息系统灾难恢复规范》 中定义的灾难恢复等级第5级（含）以上；其他法人商业银行应设立同城模式灾备中心并实现数据异地备份，重要信息系统灾难恢复能力应达到《信息安全技术信息系统灾难恢复规范》中定义的灾难恢复等级第4级（含）以上。

　　第八条　商业银行应就数据中心设立，数据中心服务范围、服务职能和场所变更，以及其他对数据中心持续运行具有较大影响的重大变更事项向中国银监会或其派出机构报告。

　　第九条　商业银行应在数据中心规划筹建阶段，以及在数据中心正式运营前至少20个工作日，向中国银监会或其派出机构报告。

　　第十条　商业银行变更数据中心场所时应至少提前2个月，其他重大变更应至少提前10个工作日向中国银监会或其派出机构报告。

第三章　风险管理


　　第十一条　商业银行信息科技风险管理部门应制定数据中心风险管理策略、风险识别和评估流程，定期开展风险评估工作，对风险进行分级管理，持续监督风险管理状况，及时预警，将风险控制在可接受水平。

　　第十二条　商业银行信息科技部门应指导、监督和协调数据中心明确信息系统运营维护管理策略，建立运营维护管理制度、标准和流程，落实信息科技风险管理措施。

　　第十三条　商业银行数据中心应建立健全各项管理与内控制度，从技术和管理等方面实施风险控制措施。

　　第十四条　商业银行数据中心应设立专门管理岗位，监督、检查数据中心各项规范、制度、标准和流程的执行情况以及风险管理状况。

　　第十五条　商业银行应根据业务影响分析所识别出风险的可能性和损失程度，决定是否购买商业保险以应对不同类型的灾难，并定期检查其保险策略及范围。投保资产清单应保存于安全场所，以便索赔时使用。

　　第十六条　商业银行内部审计部门应至少每三年进行一次数据中心内部审计。

　　第十七条　商业银行在采取有效信息安全控制措施的前提下，可聘请合格的外部审计机构定期对数据中心进行审计。第十八条商业银行数据中心应根据内、外部审计意见，及时制定整改计划并实施整改。

第四章　运行环境管理


　　第十九条　商业银行进行数据中心选址时，应进行全面的风险评估，综合考虑地理位置、环境、设施等各种因素对数据中心安全运营的潜在影响，规避选址不当风险，避免数据中心选址过度集中。

　　第二十条　数据中心选址应满足但不限于以下要求：
　　（一）生产中心与灾备中心的场所应保持合理距离，避免同时遭受同类风险。
　　（二）应选址于电力供给可靠，交通、通信便捷地区；远离水灾和火灾隐患区域；远离易燃、易爆场所等危险区域；远离强振源和强噪声源，避开强电磁场干扰；应避免选址于地震、地质灾害高发区域。

　　第二十一条　数据中心基础设施建设应以满足重要信息系统运行高可用性和高可靠性要求、保障业务连续性为目标，应满足但不限于以下要求：
　　（一）建筑物结构，如层高、承重、抗震等，应满足专用机房建设要求。
　　（二）应根据使用要求划分功能区域，各功能区域原则上相对独立。
　　（三）应配备不间断电源、应急发电设施等以满足信息技术设备连续运行的要求。
　　（四）通信线路、供电、机房专用空调等基础设施应具备冗余能力，进行冗余配置，消除单点隐患。
　　（五）机房区域应采用气体消防和自动消防预警系统，内部通道设置、装饰材料等应满足消防要求，并通过消防验收。
　　（六）应采取防雷接地、防磁、防水、防盗、防鼠虫害等保护措施。
　　（七）应采用环保节能技术，降低能耗，提高效率。

　　第二十二条　数据中心安防与基础设施保障应满足但不限于以下要求：
　　（一）各功能区域应根据使用功能划分安全控制级别，不同级别区域采用独立的出入控制设备，并集中监控，各区域出入口及重要位置应采用视频监控，监控记录保存时间应满足亭件分析、监督审计的需要。
　　（二）应具备机房环境监控系统，对基础设施设备、机房环境状况、安防系统状况进行7x24小时实时监测，监测记录保存时间应满足故障诊断、事后审计的需要。
　　（三）每年至少开展一次针对基础设施的安全评估，对基础设施的可用性和可靠性、运维管理流程以及人员的安全意识等方面进行检查，及时发现安全隐患并落实整改。

　　第二十三条　数据中心应来用两家或多家通信运营商线路互为备份。互为备份的通信线路不得经过同一路由节点。

第五章　运营维护管理


　　第二十四条　商业银行应建立满足业务发展要求的数据中心运营维护管理体系，根据业务需求定义运营维护服务内容，制定服务标准和评价方法，建立运营维护管理持续改进机制。

　　第二十五条 数据中心应建立满足信息科技服务要求的运营管理组织架构。设立生产调度、信．息安全、操作运行维护、质量合规管理等职能相关的部门或岗位，明确岗位和职责，配备专职人员，提供岗位专业技能培训，确保关键岗位职责分离，通过职责分工和岗位制约降低数据中心操作风险。

　　第二十六条　数据中心应建立信息科技运行维护服务管理流程，提高整体运行效率和服务水平，包括：
　　（一）应建立事件和问题管理机制。明确亭件管理流程，定义事件类别、事件分级响应要求和事件升级、上报规则，及时受理、响应、审批和交付服务请求，保障生产服务质量，尽可能降低对业务影响；建立服务台负责受理、跟踪、解答各类运营问题；建立问题根源分析及跟踪解决机制，查明运营事件产生的根本原因，避免事件再次发生。
　　（二）应建立变更管理流程，减少或防止变更对信息科技服务的影响。根据变更对业务影响大小进行变更分级，对变更影响、变更风险、资源需求和变更批准进行控制和管理；变更方案应包括应急及回退措施，并经过充分测试和验证；建立变更管理联动机制，当生产中心发生变更时，应同步分析灾备系统变更需求并进行相应的变更，评估灾备恢复的有效性；应尽量减少紧急变更。
　　（三）应建立配置管理流程，统一管理、及时更新数据中心基础设施和重要信息系统配置信息，支持变更风险评估、变更实施、故障事件排查、问题根源分析等服务管理流程。
　　（四）应对重要信息系统和通信网络的容量和性能需求进行前瞻性规划，分析、调整和优化容量和性能，满足业务发展要求。
　　（五）应统一调度各项运维任务，协调和解决各项运维任务冲突，妥善记录和保存运维任务调度过程。
　　（六）应制定验收交接标准及流程，规范重要信息系统投产验收管理。加强版本控制，防范因软件版本、操作文档等不一致产生的风险。
　　（七）应根据商业银行总体风险控制策略及应急管理要求，从基础设施、网络、信息系统等不同方面分别制定应急预案，并及时修订应急预案，定期进行演练，保证其有效性。
　　（八）应集中监控重要信息系统和通信网络运行状态。采用监控管理工具，实时监控重要信息系统和通信网络的运行状况，通过监测、采集、分析和调优，提升生产系统运行的可靠性、稳定性和可用性。监控记录应满足故障定位、诊断及事后审计等要求。

　　第二十七条 数据中心应建立信息安全管理规范，保证重要信息的机密性、完整性和可用性，包括：
　　（一）应设立专门的信息安全管理部门或岗位，制定安全管理制度和实施计划，定期对信息安全策略、制度和流程的执行情况进行检查和报告。
　　（二）应建立和落实人员安全管理制度，明确信息安全管理职责；通过安全教育与培训，提高人员的安全意识和技能；建立重要岗位人员备份制度和监督制约机制。
　　（三）应加强信息资产管理，识别信息资产并建立责任制，根据信息资产重要性实施分类控制和分级保护，防范信息资产生成、使用和处置过程中的风险。
　　（四）应建立和落实物理环境安全管理制度，明确安全区域、规范区域访问管理，减少未授权访问所造成的风险。
　　（五）应建立操作安全管理制度，制定操作规程文档，规范信息系统监控、日常维护和批处理操作等过程。
　　（六）应建立数据安全管理制度，规范数据的产生、获取、存储、传输、分发、备份、恢复和清理的管理，以及存储介质的台帐、转储、抽检、报废和销毁的管理，保证数据的保密、真实、完整和可用。
　　（七）应建立网络通信与访问安全策略，隔离不同网络功能区域，采取与其安全级别对应的预防、监测等控制措施，防范对网络的未授权访问，保证网络通信安全。
　　（八）应建立基础设施和重要信息的授权访问机制，制定访问控制流程，保留访问记录，防止未授权访问。

第六章　灾难恢复管理


　　第二十八条　商业银行应将灾难恢复管理纳入业务连续性管理框架，建立灾难恢复管理组织架构，明确灾难恢复管理机制和流程。

　　第二十九条　商业银行应统筹规划灾难恢复工作，定期进行风险评估和业务影响分析，确定灾难恢复目标和恢复等级，明确灾难恢复策略、预案并及时更新。

　　第三十条　商业银行灾难恢复预案应包括但不限于以下内容：灾难恢复指挥小组和工作小组人员组成及联系方式、汇报路线和沟通协调机制、灾难恢复资源分配、基础设施与信息系统的恢复优先次序、灾难恢复与回切流程及时效性要求、对外沟通机制、最终用户操作指导及第三方技术支持和应急响应服务等内容。

　　第三十一条 商业银行应为灾难恢复提供充分的资源保障，包括基础设施、网络通信、运维及技术支持人力资源、技术培训等。

　　第三十二条 商业银行应建立与服务提供商、电力部门、公安部门、当地政府和新闻媒体等单位的外部协作机制，保证灾难恢复时能及时获取外部支持。

　　第三十三条　商业银行应建立灾难恢复有效性测试验证机制，测试验证应定期或在重大变更后进行，内容应包含业务功能的恢复验证。

　　第三十四条　商业银行应每年至少进行一次重要信息系统专项灾备切换演练，每三年至少进行一次重要信息系统全面灾备切换演练，以真实业务接管为目标，验证灾备系统有效接管生产系统及安全回切的能力。

　　第三十五条　商业银行进行全面灾备切换和真实业务接管演练前应向中国银监会或其派出机构报告，并在演练结束后报送演练总结。

　　第三十六条　商业银行因灾难亭件启动灾难恢复或将灾备中心回切至生产中心后，应及时向中国银监会或其派出机构报告，报告内容包括但不限于：灾难亭件发生时间、影响范围和程度，亭件起因、应急处置措施、灾难恢复实施情况和结果、回切方案。

第七章　外包管理


　　第三十七条　商业银行董事会对外包负最终管理责任，应推动和完善外包风险管理体系建设，确保商业银行有效应对外包风险。

　　第三十八条　商业银行应根据信．息科技战略规划制定数据中心外包策略；应制定数据中心服务外包管理制度、流程，建立全面的风险控制机制。

　　第三十九条　商业银行应确定外包服务所涉及的信息资产的关键性和敏感程度，审慎确定数据中心外包服务范围。

　　第四十条 商业银行应充分识别、分析、评估数据中心外包风险，包括信息安全风险、服务中断风险、系统失控风险以及声誉风险、战略风险等，形成风险评估报告并报董事会和高管层审核。

　　第四十一条 实施数据中心服务外包时，商业银行的管理责任不得外包。

　　第四十二条　数据中心服务外包一般包括：
　　（一）基础设施类：外包服务商向商业银行提供数据中心机房、配套设施或运行设备的服务。
　　（二）运营维护类：外包服务商向商业银行提供数据中心信息系统或墓础设施的日常运行、维护等服务。

　　第四十三条　商业银行在选择数据中心外包服务商时，应充分审查、评估外包服务商的资质、专业能力和服务方案，对外包服务商进行风险评估，考查其服务能力是否足以承担相应的贵任。评估包括：外包服务商的企业信誉及财务德定性，外包服务商的信息安全和信息科技服务管理体系，银行业服务经验等。提供数据中心基础设施外包服务的服务商，其运行环境应符合商业银行要求，并具有完备的安全管理规范。

　　第四十四条　商业银行应与数据中心外包服务商签订书面合同，在合同中明确重要亭项，包括但不限于双方的权利和义务、外包服务水平、服务的可靠性、服务的可用性、信息安全控制、服务持续性计划、审计、合规性要求、违约赔偿等。

　　第四十五条　商业银行应要求外包服务商购买商业保险以保证其有足够的赔偿能力，并告知保险覆盖范围。

　　第四十六条　商业银行应加强对数据中心外包服务活动的安全管理，包括但不限于：
　　（一）商业银行应将数据中心外包服务安全管理纳入数据中心的整体安全策略，保障业务、管理和客户敏感数据信息安全。
　　（二）商业银行应按照“必需知道”和“最小授权”原则，严格控制外包服务商信息访问的权限，要求外包服务商不得对外泄露所接触的商业银行信息。
　　（三）商业银行应要求外包服务商保留操作痕迹、记录完整的日志，相关内容和保存期限应满足事件分析、安全取证、独立审计和监督检查需要。
　　（四）商业银行应要求外包服务商遵守商业银行有关信息科技风险管理制度和流程。
　　（五）商业银行应要求外包服务商每年至少开展一次信息安全风险评估并提交评估报告。
　　（六）商业银行应要求外包服务商聘请外部机构定期对其进行安全审计并提交审计报告，督促其及时整改发现的问题。

　　第四十七条 商业银行应禁止外包服务商转包并严格控制分包，保证外包服务水平。

　　第四十八条　商业银行应制定数据中心外包服务应急计划，制订供应商替换方案，以应对外包服务商破产、不可抗力或其它潜在问题导致服务中断或服务水平下降的情形，支持数据中心连续、可靠运行。

　　第四十九条　商业银行应建立外包服务考核、评价机制，定期对外包服务活动和外包服务商的服务能力进行审核和评估，确保获得持续、稳定的外包服务。

　　第五十条　商业银行在实施数据中心整体服务外包以及涉及影响业务、管理和客户敏感数据信息安全的外包前，应向中国银监会或其派出机构报告。

　　第五十一条　商业银行应在外包服务协议条款中明确商业银行和监管机构有权对协议范围内的服务活动进行监督检查，包括外包商的服务职能、责任、系统和设施等内容。

第八章　监督管理


　　第五十二条　中国银监会及其派出机构可依法对商业银行的数据中心实施非现场监管及现场检查。现场检查原则上每三年一次。

　　第五十三条　针对商业银行数据中心设立、变更、运营过程存在的风险，中国银监会或其派出机构可向商业银行提示风险并提出整改意见。商业银行应及时整改并反馈结果。

第九章　附则


　　第五十四条　本指引由中国银监会负责解释、修订。

　　第五十五条　本指引自公布之日起执行。

　　附件：《 商业银行数据中心监管指引》 报告材料目录和格式要求

　　附件：

　　《 商业银行数据中心监管指引》 报告材料目录和格式要求



　　一、数据中心规划报告材料目录
　　（一）数据中心建设规划报告，包括：
　　1 ．立项报告和可行性分析报告，包括建设背景、建设目标、风险评估、效益分析、成本投入等。
　　2 ．基础设施规划方案，包括选址、建筑物结构、功能区域划分、监控、防雷接地及消防等配套设施、机房等级等。
　　3 ．信息系统建设规划方案，包括功能与技术方案规划、人员配置计划、系统服务的区域和业务范围等。灾备中心还需提供灾难恢复目标、灾难恢复等级、灾备技术方案规划及风险评佑报告等。
　　（二）区域环境及基础设施风险评估说明，包括风险识别，风险分析和风险控制策略等。
　　（三）建设及运营模式说明，包括技术支持及运行维护体系等。如采用外包，需提供外包的服务内容和外包风险评估报告；
　　（四）组织架构规划。包括拟设立的部门与岗位职责、计划采用的人员数量等。
　　（五）建设及投入运营的时间进度计划和财务预算（基础设施建设和运维管理费用等）。
　　（六）中国银监会或其派出机构要求提供的其它文件和资料。

　　二、数据中心设立报告材料目录
　　（一）由商业银行法定代表人签署的数据中心投产审批文件，包括数据中心上线申请，数据中心上线审批报告等。
　　（二）基础设施情况，包括地址、建筑物结构、功能区域划分、监控、防雷接地及消防等配套设施验收报告、机房及附属设施验收报告等。
　　（三）信息系统情况，包括系统架构、系统名称、系统服务的区域和业务范围、数据备份方案、灾备技术方案等。
　　（四）运营模式说明，包括技术支持及运行维护体系等。如采用外包需说明主要外包管理情况，包括主要外包项目名称、外包内容（业务类型及范围等）、外包商基本情况、外包合同（包括安全保密条款、知识产权保护条款）、外包服务水平协议和外包风险评估报告等。
　　（五）组织架构，包括部门设置与岗位职责、人员配备、主要负责人名单等。
　　（六）管理制度和规范清单及相关说明，包括运行管理流程、安全管理制度、应急管理制度和规范（含应急恢复策略、信息系统备份和恢复方案、应急管理流程及预案、应急演练及培训计划等）、灾难恢复预案。
　　（七）中国银监会或其派出机构要求提供的其它文件和资料。

　　三、数据中心重大变更报告材料目录
　　（一）变更说明，包括变更原因、目的、内容、时间和影响范围等。
　　（二）变更方案，包括变更准备、变更计划和步骤、变更应急和回退措施。
　　（三）风险评估报告，包括风险分析，控制措施、变更有效性评估。
　　（四）中国银监会或其派出机构要求提供的其它文件和资料。

　　四、报告材料格式要求
　　数据中心规划、设立及重大变更报告材料应向中国银监会或其派出机构报送纸质材料和电子文档。



山西省人大常委会


大同市住宅小区物业管理条例
山西省人民代表大会常务委员会


（2000年4月26日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2000年5月28日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）

第一章 总则
第一条 为了规范住宅小区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障住宅小区物业的合理使用，创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理。
第三条 本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅小区内的各类房屋及附属设施、设备和相关场地。
本条例所称业主，是指住宅小区物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指住宅小区物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理服务的活动。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展，提高服务质量，改善人居环境。
第五条 市人民政府房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内的物业管理工作。区房产行政管理部门根据市房产行政主管部门的授权，具体负责本辖区内的物业管理工作。
县人民政府房产行政主管部门在市房产行政主管部门的指导下，负责本行政区域内的物业管理工作。
各有关行政管理部门按照各自的职责，协同市、县房产行政主管部门做好住宅小区物业管理工作。

第二章 业主自治管理
第六条 住宅小区有下列情形之一的，在住宅小区所在地的市、县房产行政主管部门的监督指导下，住宅出售单位应在六个月内组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）住宅小区已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；
（二）住宅小区已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的。
第七条 业主大会由住宅小区内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成住宅小区业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（二）制订、修改、审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议业主委员会关于物业管理服务工作报告和财务报告；撤销业主委员会不适当的决定；
（四）审议住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用情况；
（五）决定住宅小区物业管理的重大事项。
业主大会或者业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居民委员会和使用人代表列席。
第八条 业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，以投票方式表决。住宅按每套单元式住宅即每户一个表决权计；非住宅按建筑面积每一百平方米或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。
业主大会或者业主代表大会必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席。业主可以书面委托代理人出席业主大会或者业主代表大会。
经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主大会或业主代表大会。业主委员会应在接到提议后十日内就所提议题召开临时业主大会或业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会的决定，经出席大会的业主或业主代表投票，赞成票超过全部表决权半数予以通过。
第九条 业主委员会是在住宅小区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会名单，向住宅小区所在地的市、县房产行政主管部门申请办理登记。
市、县房产行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内完成登记工作，并在该住宅小区予以公告。登记日期为业主委员会成立日期。对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十条 业主委员会根据住宅小区的规模由五至十五人组成，人数为单数。业主委员会委员应当由业主或其委托的使用人担任，每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。住宅出售单位的业主代表可以当选为业主委员会委员，但不得担任业主委员会主任、副主任。
业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有全体委员的过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数通过并予以公布。
第十一条 业主委员会对业主大会或者业主代表大会负责，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会，并报告物业管理年度工作；
（二）选聘或解聘物业管理企业，订立、变更或者解除物业管理委托合同；
（三）审议决定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算及物业管理企业提出的大中维修、更新改造共用设施设备的报告；
（四）监督、指导物业管理企业对住宅小区的管理、服务工作，协调业主和使用人与物业管理企业的关系；
（五）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和维修基金；
（六）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会或其委员有下列情形之一的，业主大会或者业主代表大会应当撤换或者改组业主委员会：
（一）业主委员会或其委员严重失职的；
（二）业主委员会或其委员故意损害多数业主利益的；
（三）业主委员会无法正常履行职责的；
（四）业主委员会章程规定撤换、改组的。
业主联名向市、县房产行政主管部门投诉业主委员会或其委员的，市、县房产行政主管部门查实后，应当监督指导业主召开业主大会或者业主代表大会撤换或者改组业主委员会，住宅出售单位或者物业管理企业应当予以配合。
第十三条 业主公约是对全体业主具有约束力的有关业主在住宅小区物业使用、维护及其他管理等方面权利、义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效，并自业主公约生效之日起十五日内由业主委员会报所在地市、县房产行政主管部门备案。
第十四条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会作出的决定，对住宅小区内全体业主具有约束力。
业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定及业主公约，不得与法律、法规相抵触。

第三章 物业管理服务
第十五条 从事物业管理的企业应当持有市房产行政主管部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务。
物业管理企业实行资质年审制度；物业管理人员实行持证上岗制度。
第十六条 业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理委托合同。委托合同的期限为三年。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起十五日内，将委托合同报住宅小区所在地市、县房产行政主管部门备案。
第十七条 物业管理服务应当保持住宅共用部位、共用设施设备完好，住宅小区环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用住宅前，将住宅的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对住宅小区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理委托合同约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维护和处理；
（六）健全物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的业务帐册；
（七）每六个月公布一次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主委员会和业主的监督；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）维护住宅小区生活、安全秩序，发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（十）按照物业管理委托合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当组织或者协助居民委员会及有关部门提供社区生活服务和开展社区文体活动。
第十八条 确定住宅小区物业管理服务收费标准，应当遵循合理、公开、公平以及与管理服务质量水平相适应的原则，并实行价格听证制度。
住宅小区物业管理服务费用由物业管理企业按照政府价格主管部门会同市、县房产行政主管部门核定的项目、标准、要求和物业管理委托合同约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。
物业管理企业已按照本条例规定向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以拒绝支付。
第二十条 供水、供电、供气单位对业主或者使用人用水、用电、用气实行一户一表、抄表到户、以户表计量结算。供水、供电、供气单位也可有偿委托物业管理企业代收费用。
供水、供电、供气单位和物业管理企业不得采取向业主、使用人强行分摊水、电、气用量等方式变相提高收费标准。
第二十一条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后十日内，向业主委员会移交下列资料和财物，并报所在地市、县房产行政主管部门备案：
（一）对预收的住宅小区物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还。
（二）移交全部物业档案资料和有关业务帐册；由物业管理企业代管维修基金的，按规定要求办理帐户转移手续。
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
物业管理企业在移交上述资料财物时，不得损坏、隐匿、销毁。
第二十二条 市、县房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，受理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本条例行为的投诉。

第四章 物业的使用
第二十三条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、抗震结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、拆改、移装、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者违反规定进行房屋再装修，影响其正常使用功能；
（三）在天井、庭院、平台、楼梯间、通道、屋顶以及小区道路、停车场、自行车房（棚）或者在其他共用场地搭建建筑物、构筑物；
（四）攀折树木、采摘花果、践踏草坪、侵占绿地；
（五）乱停放车辆、乱设摊点、乱设集贸市场；
（六）乱倒、乱抛、乱焚和乱堆垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（八）聚众喧闹、发生超出规定标准的噪声；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十四条 业主或者使用人进行房屋再装修，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋再装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。业主或者使用人在施工中应当遵守房屋再装修的有关规定。
第二十五条 业主或者使用人不得改变物业的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合有关法律、法规的规定和小区规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报市、县房产行政主管部门批准。
住宅小区按照规划建设的公共建筑和共用设施，任何单位和个人不得改变使用性质。
第二十六条 任何单位和个人不得占用住宅小区内的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地或绿地的，应当事先通知物业管理企业并与业主委员会就临时占用期限、挖掘后的路面、场地、绿地恢复原状或者赔偿损失等事项签订协议。
需要在住宅小区内公共场地新建停车场、文体设施、商店或者其他服务设施的，应由业主委员会同意，并经市、县房产行政主管部门审查批准，按规定办理有关手续后，方可施工。
除与居民生活直接相关的机动车辆和执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆可以通行外，机动车辆在住宅小区内的行驶、停放规定，由业主委员会决定。设有固定停车场所和管理服务人员的，其车位有偿使用、车位管理维护等收费标准按政府价格主管部门核定的标准执
行。车辆停放的收益应当纳入住宅小区物业管理服务收费。
第二十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，支付设置费用。收取的费用应当列入维修基金。
第二十八条 业主转让或者出租房屋时，应当在房屋转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内将房屋转让或者出租情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
承租房屋的使用人必须持有市、县房产行政主管部门核发的房屋租赁证书。

第五章 物业的维修
第二十九条 住宅小区内物业的维修除在质量保修期内按规定由住宅出售单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）房屋室内自用部位、自用设备，维修、更新的费用由业主承担。
（二）房屋本体及共用部位、共用设施设备等重大维修养护项目，由物业管理企业统一维修和养护，其费用从维修基金中支出；维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的房屋建筑面积比例续筹。
（三）住宅小区的绿地、庭园、楼道、道路、场地等环境卫生维护、保洁以及生活垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，生活垃圾也可委托专业公司运输，日常管理维护费用从住宅小区物业管理服务费中支出。
（四）住宅小区的水、电、热、燃气、有线电视、邮电通讯等管线维修、养护，依照有关规定由其产权人负责。也可委托物业管理企业进行管理、维护，但委托部门应当与物业管理企业签订专项委托合同，并按约定向物业管理企业支付相应的管理、维修养护费用及手续费。专项委托合
同的期限不应超出物业管理委托合同的期限。
人为造成住宅共用部位、共用设施设备损坏的，其维修、更新、赔偿费用由责任人承担。物业出现严重自然损坏，影响业主和使用人安全时，市、县房产行政主管部门应当督促限期维修。
第三十条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠妨碍维修养护造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业使用、维修、房屋再装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十一条 住宅出售单位出售住宅的同时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。属于公有住宅的，由公有住宅出售单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十、高层住宅不低于售房款的百分之三十提取维修基金，购房者按购房款百分之二的比例向住宅出售单位缴交维修
基金；属于新建商品住宅的，购房者按购房款百分之二的比例向住宅出售单位缴交维修基金。
住宅出售单位、购房者或业主未按规定提取或缴交维修基金的，市、县房产行政主管部门不得办理房屋权属登记手续。
第三十二条 维修基金应当以住宅小区为单位在指定银行专户存储，专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。
业主转让房屋时，其维修基金帐户中剩余部分的费用随房屋所有权同时过户。

第六章 物业的前期管理与移交
第三十三条 住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的，分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件；不具备实施物业管理基
本条件的，不得交付使用。
物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的千分之五。
第三十四条 业主委员会成立之前，由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。
实行前期物业管理，物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报市、县房产行政主管部门备案。
第三十五条 新建住宅小区商品房预售前，住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业；未确立的，市、县房产行政主管部门不得颁发商品房预售许可证书。
第三十六条 住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其它公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。
住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋，其物业管理服务费用由住宅出售单位承担，并享有和承担相应的权利、义务。
第三十七条 住宅小区经市、县房产行政主管部门组织综合验收合格后，住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书，与业主委员会共同向市、县房产行政主管部门提出住宅小区移交书面申请；经市、县房产行政主管部门审查合格批准后方可办理移交。
住宅出售单位应当在市、县房产行政主管部门批准移交住宅小区之日起五日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。
第三十八条 住宅出售单位在提出移交申请时，应提交下列资料：
（一）住宅小区物业管理移交明细表；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）共用配套设施、地下管网工程竣工图；
（五）各种设施、设备的使用说明书、电路示意图；
（六）物业管理服务用房资料；
（七）维修基金资料；
（八）包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料；
（九）房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本；
（十）其他必要资料。
第三十九条 住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时，将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前，在业主办理房屋权属证书时，住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地市、县房产行政主管部门代管。
移交新建住宅小区时，未售出的住宅，维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付，并在以后售房时按照本条例第三十一条规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时，由市、县房产行政主管部门或业主委员会按实结算，多退少补。
前期物业管理期间，未经市、县房产行政主管部门批准，任何单位不得使用维修基金。
第四十条 业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，限期缴交。逾期仍不缴交的，物业管理企业可以按日加收欠交金额千分之三的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金；逾期六个月仍不缴交的，物业管理企业可依法申请人民法院强
制追缴欠费和滞纳金。

第七章 法律责任
第四十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例规定，由市、县房产行政主管部门责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
第四十二条 住宅出售单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：
（一）未在规定时间内组织召开第一次业主大会或业主代表大会的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）不按规定提供房屋质量保证书、房屋使用说明书，移交住宅小区工程建设资料，移交代收的维修基金，移交物业管理服务用房的，责令限期履行，并可处三千元以上三万元以下的罚款；
（三）不按规定足额提取维修基金的，责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额补提的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之五的罚款；
（四）出售商品住宅不收取维修基金的，责令限期改正，并处应收维修基金额百分之三的罚款；
（五）未进行前期物业管理的，责令限期改正，并可处一万元以上五万元以下的罚款；
（六）擅自使用维修基金的，责令限期改正，没收违法所得，并处使用维修基金额二倍以下的罚款；
（七）将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其它配套公共建筑、设施、场地单独转让的，责令限期改正，没收违法所得，并可处一万元以上五万元以下的罚款。
第四十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并可处二千元以上三万元以下的罚款：
（一）未取得物业管理资质证书从事物业管理服务的；
（二）超越物业管理资质证书等级从事物业管理服务的；
（三）物业管理企业不按规定报送年审报告，办理年审的；
（四）擅自改变维修基金及物业管理服务用房用途的；
（五）物业管理企业未按规定要求实施物业管理服务的；
（六）物业管理企业未按规定向市、县房产行政主管部门进行备案的。
物业管理企业违反前款（二）、（三）、（四）、（五）项规定拒不改正且情节严重的，市房产行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书。
第四十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任：
（一）物业管理企业违反第二十一条第二款规定的，责令限期改正，并可处三千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十三条第（一）、（二）、（三）项规定的，给予警告，责令限期改正，并处三千元以上三万元以下的罚款；
（三）违反第二十四条、第二十五条、第二十六条第二款规定的，责令限期改正，对个人可处一千元以上一万元以下的罚款，对单位可处一万元以上三万元以下的罚款；
（四）违反第二十六条第一款、第二十七条规定的，责令限期改正，并可处一千元以上一万元以下的罚款；
（五）违反第二十八条第二款规定的，责令限期补办，对住宅房屋可分别处使用人三百元以上一千元以下、业主五百元以上二千元以下的罚款；对非住宅房屋可分别处使用人三千元以上一万元以下、业主一万元以上三万元以下的罚款。

第八章 附则
第四十五条 本条例关于业主自治管理、物业管理服务、物业使用、物业维修以及物业前期管理与移交的规定，适用于写字楼、高层楼宇、商厦、度假区、别墅区、工业区、专业市场以及其他非住宅房屋的物业管理活动。
第四十六条 本条例施行前交付使用的共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，应当按照本条例的规定逐步实行物业管理。
第四十七条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第四十八条 本条例自2000年7月1日起施行。


（2000年5月28日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过）


山西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议对大同市人大常委会上报的由大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年4月26日通过的《大同市住宅小区物业管理条例》进行了审议，决定予以批准。



2000年5月28日