[案例]

某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。

2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。

房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。

[分歧]

本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。

[评析]

本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

一、案由的认定

合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。

合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。

二、预约合同的认定

预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。

在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。

三、立约定金的认定

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。

从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

四、诚实信用角度的考量

作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。

本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。

综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。

（作者单位：最高人民法院）
案外人撤销之诉制度是新民事诉讼法创设的一项全新的制度，是与新民事诉讼法所确定的诚实信用原则相配套的一项制度。其立法宗旨和目的是为了更加有力地打击虚假诉讼，更加有力地保护案外人的合法权益，而赋予权利受到侵害案外人的救济手段。但该项新制度的出现，是否意味着与此相关的案外人申请再审制度历史使命的完成？应当如何评价两项制度之间的关系？这是当前大家在学习和贯彻实施新民事诉讼法时争议的热点和难点问题。有观点认为，案外人撤销之诉制度可以取代案外人申请再审制度。笔者持反对态度，具体理由如下：


一、在法条上，两项制度同时并存


新民事诉讼法增设了案外人撤销之诉制度，在第一编总则第五章诉讼参加人第一节当事人的第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”该条款从案外人主体范围、案外人提起诉讼前提条件和时间、案外人撤销之诉的处理程序等方面，构筑了我国案外人撤销之诉制度。


与此同时，新民事诉讼法仍然保留了1991年民事诉讼法就已设定且在2007年民事诉讼法修改时又进一步完善的案外人执行异议和申请再审制度，具体体现在新民事诉讼法第三编执行程序第十九章一般规定的第二百二十七条中，即“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”该条款内容与2007年版民事诉讼法第二百零四条内容完全一致，均从案外人提起异议时间、程序以及案外人行使申请再审权前提条件等方面，构筑了我国案外人申请再审制度。由此可见，两项制度在新民事诉讼法的条文中同时存在，且内涵明显不同。


二、在性质上，两项制度不尽相同


案外人申请再审制度和案外人撤销之诉制度性质上有差别。案外人撤销之诉属于起诉权范畴，是以案外人重新起诉的方式对已经生效裁判文书提出异议，是从案外人起诉权角度切入并启动一个相对独立的新的诉讼的一项制度。该制度充分体现了新民事诉讼法进一步强化和保护包括案外人在内的当事人起诉权的立法特点。


案外人申请再审权属于申诉权范畴，是以案外人通过申请再审的方式对已经生效的裁判文书提出异议，是从案外人申请再审权角度切入并对生效裁判文书启动再审程序的一项制度。该制度充分体现了2007年版民事诉讼法进一步强化和保护当事人再审申请权的立法特点，是民事诉讼立法上对申请再审进行诉权化改造的必然结果，也是针对当下申请再审难、涉诉信访多而采取的必要的疏导措施。可见，两项制度在保护案外人合法权利的切入点不同，在性质也就存在差异。


三、在程序上，两项制度截然不同


有关案外人撤销之诉制度的条文处于新民事诉讼法第一编总则的当事人一节中，但条文中没有规定该制度适用何种诉讼程序。审判实务中，有观点认为适用普通程序，有观点认为适用简易程序，还有观点认为适用再审程序，现在主流观点认为应参照简易程序实行一审终审，当然最终有待最高人民法院司法解释予以明确。不过笔者认为，该项制度适用再审程序的可能性不大，因为从体例上分析，新民事诉讼法没有将其放在审判监督程序（再审程序）章节中，也就是说，没有采纳我国民事诉讼法学泰斗江伟老师在民事诉讼法修改建议第三稿中提出的将该制度放到再审程序中的观点。


新民事诉讼法将案外人申请再审制度放在第三编执行程序中，并明确规定案外人认为原裁判错误的，依照审判监督程序按照再审程序办理。可见，对于案外人申请再审制度，新民事诉讼法仍然延续了原先民事诉讼法及其相关司法解释所确定的适用再审程序（审判监督程序）的传统思路。


四、在效果上，两项制度优势互补


笔者认为，两种制度在效果上的差别是彼此不能相互取代的最根本原因，也是影响案外人选择其中之一进行救济的决定性因素。案外人行使撤销之诉和申请再审权虽然都有可能产生颠覆生效裁判文书的法律效果，但是颠覆的效果截然不同，各有优势，且彼此优势互补。具体表现为：案外人申请再审制度可以“快速”地颠覆生效裁判文书，案外人撤销之诉制度可以“彻底”地颠覆生效裁判文书。


案外人不服生效裁判申请再审，法院受理后经过审查，只要符合新民事诉讼法第二百二十七条规定的申请再审条件，一般就可以立即收到提审或者指令再审并立即中止原裁判文书执行的民事裁定文书，故该制度能够快速地满足合法权益已经受到或者即将受到生效裁判文书执行侵害的案外人的需要，非常适用于那些需要立即中止生效判决执行的案件。比如，轮候查封债务人乙公司已经抵押给他人资产的债权人甲公司，发现此前债务人乙公司与抵押权人丙公司办理的资产抵押有恶意串通逃避债务之嫌，而此时法院已经开始依据抵押权人丙公司申请对债务人乙公司的抵押财产进行执行，为了防止产生不必要的损失，甲公司作为案外人选择案外人申请再审渠道予以救济的效果是最佳的，如果情况属实，法院就会立即裁定中止执行。当然，该制度的弊端是对生效裁判文书的执行是“中止”不是“终止”，其法律效果是暂时的，最终法律效果取决于审判监督程序的裁判结果；另外，该制度还有一个弊端就是案外人在审判监督程序中不是当然的当事人，其是否能够进入再审程序，取决于再审法庭的决定。故该制度不能从根本上满足和解决案外人的诉求，且案外人在再审期间处于被动参与诉讼的状态。


案外人提起撤销之诉，一般情况下只要符合新民事诉讼法第五十六条第三款的规定，必然会启动审判程序，案外人也必然会成为该案原告，直接参与诉讼并主张权利。不过，撤销之诉的程序启动以后并不能立即产生中止原生效裁判文书执行的法律后果，只能等到案外人诉讼请求得到法院支持及原生效裁判文书被依法撤销之际，案外人阻止生效裁判文书执行的目的才能实现。可见，该制度虽然可以从根本上阻止对案外人合法权益的侵害，但弊端是需要经过一个比较漫长的诉讼过程。故该制度能够彻底满足那些合法权益将受到生效裁判文书侵害的案外人的需要。也就是说，该制度非常适用那些不需要立即中止生效裁判执行就能实现案外人诉请的情形，能够最大限度满足那些合法权益将受到生效裁判文书侵害的案外人的需要。比如，甲以其与乙存在雇佣关系为由诉至法院，要求乙支付劳动报酬。乙辩称甲不是其雇佣的而是丙雇佣的，法院于是在没有通知丙参加诉讼的情况下就以此为由裁定驳回甲的起诉。在该案例中，生效裁定本身没有实际执行内容，对案外人丙不产生直接损害，但基于该生效裁定所作出的甲与丙之间存在雇佣关系的认定，甲完全有权向丙主张权利。故丙作为案外人如果对此有异议，选择案外人撤销之诉予以救济的效果是最佳的。丙不仅能够启动诉讼程序完全表达自己诉求，而且不用担心生效裁定执行可能产生的负面作用。


综上，两项制度的差异决定了案外人撤销之诉制度不能简单取代案外人申请再审制度。相反，我们在审判实务中，应当顺应新民事诉讼法的立法精神，充分尊重和保护案外人行使撤销之诉和申请再审的权利，并充分发挥两者的各自优势，最大限度地满足案外人维护自身合法权益的需要，从而切实维护中国特色民事诉讼制度的“公正、高效、权威”。


（作者单位：安徽省高级人民法院）