吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法（修订稿）的通知
江西省吉安市人民政府
吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法（修订稿）的通知
吉府发〔2010〕12号
井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
《吉安市物业管理办法》（修订稿）已经市政府第45次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年八月三日
吉安市物业管理办法
（修订稿）
第一章 总 则
第一条 为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益,创造安全、优美、和谐、文明的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。
第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业服务活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
规划建设、物价、公安、环境保护、民政、城市管理等行政执法部门应当按照各自职责，做好物业管理相关的工作。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
市和区、县人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区，应当组织整治改造，并通过政府补贴等方式鼓励或扶持物业服务企业接收和逐步推行物业管理。
第二章 物业管理分工
第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业服务企业或业主负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。
第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业服务企业或业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业服务企业或业主负责。
第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业服务企业负责，生活垃圾由物业服务企业或业主负责收集到垃圾中转站，环卫部门不得收物业服务企业的垃圾中转费。
第十条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以业主自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业服务企业或业主负责维修管理。
第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业服务企业或业主负责养护管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十二条 房屋的所有权人为业主。
尚未登记取得所有权但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利，并承担相应义务的人，可以认定为业主。
第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会，行使投票权；
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十五条 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下组织、成立业主大会，选举产生业主委员会。房地产行政主管部门对业主大会的成立进行指导、监督。首次业主大会召开的费用从物业管理基金中支付。
第十六条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积60%以上或者小区第一套房屋出售并交付已满两年以上的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面要求的60日内，组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由开发建设单位代表、业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居委会代表组成，其成员应为不超过15人的单数，其中业主代表不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示7日。
第十七条 筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（三）确定并公示业主身份、业主人数以及投票权；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法和名单；
（五）制定业主委员会选举办法；
（六）做好召开首次业主大会的其他准备工作；
（七）应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。
前款内容应当在首次业主大会召开前15日以书面形式在物业管理区域内公示。
第十八条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主投票权的确定方法、业主委员会议事规则、业主委员会的换届程序及补选办法等事项。
第十九条 首次业主大会上的投票权数，按下列办法确定：
(一)住宅每套1票；
(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买售人拥有一个以上专有部分的，按一票计算；
（三）建筑面积的认定，按业主不动产登记簿记载建筑面积为准；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积为准；尚未实测的，按房屋买卖合同记载的面积为准。
第二十条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员；
(三)选聘、解聘物业服务企业；
(四)制定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)法律、法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项。
业主大会决定本条第（四）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，但应当持有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
采取书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主委托代理人参加业主大会的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。
第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分为同一物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十三条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：
(一) 执行业主大会的决定和决议；
(二) 召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
(三) 代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
(四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五) 监督管理规约的实施，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）调解业主之间因物业使用、装饰装修和管理产生的纠纷；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第二十五条 业主委员会的成员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至11人单数组成，设主任1人，副主任1至2人。
不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决议必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告；
（二）通过的管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主委员会成员名单和基本情况；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第二十八条 业主委员会委员每届任期3年，可连选连任。任期届满前两个月，书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，并在其指导下组织召开业主大会，选举下一届业主委员会。
无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作，协调不成的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）有拒交物业服务费等不履行业主义务行为的；
（五）有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）法律、法规及管理规约规定的其它情形。
第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费，由全体业主共同分摊，有物业共有部分经营所得收益的，可以从经营收益中列支。具体办法由业主大会议事规则规定。
工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第三十一条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。
第三十二条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）房地产、规划建设、城管行政主管部门、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）物业服务企业在变更、交接过程中出现的问题；
（五）需要协调解决的其他物业管理纠纷问题。
第四章 物业服务企业
第三十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。任何单位和个人不得转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向市房地产行政主管部门办理登记备案。
从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得从业人员执业资格证书或岗位证书。执业资格证书或岗位证书不得转让、出租、转借。
第三十四条 物业服务企业的权利：
(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业；
(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费；
(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为；
(四)要求委托人协助管理；
(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务；
(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。
第三十五条 物业服务企业的义务：
(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修；
(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的养护和管理；
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复；
(四)车辆进出及停放管理；
(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范；
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理；
(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务；
(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。
第三十六条 房地产行政主管部门每年对物业服务企业实行服务质量考核制度，并结合物业服务企业的信用档案、信访投诉处理、配合相关部门做好小区社会公共事务等情况进行动态的资质管理。
第五章 前期物业管理
第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。
成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业服务企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业服务企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。
无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业服务企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产行政主管部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并就续约事宜进行协商。
第三十八条 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的开发建设单位应当在办理商品房预（销）售许可证前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。
投标人少于3个或者住宅物业规划总建筑面积小于2万平方米的项目，经物业所在市、县房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。
物业买受人应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。
第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。
第四十一条 物业综合竣工验收备案审查合格后交给物业买受人的，物业服务费由物业买受人交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。
建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为入住，其物业服务费由开发建设单位垫付，物业买受人办理收房手续时，由物业买受人返还开发建设单位垫付的费用。
第四十二条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。整改到位后由物业服务企业出具整改符合要求意见。该意见作为综合竣工验收备案审查的内容之一。
第四十三条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。
第四十四条 建立物业管理基金制度，由开发建设单位按开发面积每平方米1元的标准归集，以解决首次业主大会的召开费用或者业主委员会成员的报酬等问题。
第六章 物业的使用、管理和维修
第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列标准配置物业管理用房：
(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置；
(二)不得少于50平方米建筑面积；
（三）具备独立的水、电、采光、通风等基本使用功能 ；
（四）物业管理用房应当是地面±0.0以上三层以下具备办理产权条件的房屋。
地下室、车棚、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程、消防用房等，不得作为物业管理用房。
业主委员会办公用房应当从物业管理用房中调剂，其建筑面积不少于20平方米。
建设单位应当将物业管理用房及附属配套设施设备的建设，纳入建设项目总体规划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划建设行政主管部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查，纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容。
物业管理用房的所有权属于全体业主。
第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。
业主或物业使用人进行房屋装修、维修、检修工程的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》，协议中必须对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项进行约定。
第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
（二）擅自改变房屋及其配套设施的结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；
（三）乱搭乱建，在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用；
（四）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；
（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品，发生超过国家规定标准的噪音；
（七）违反规定饲养动物；
（八）擅自改变房屋及其配套设施的用途，将住宅用于餐饮、娱乐等生产经营活动，将储藏间、车库用于居住、生产经营活动；
（九）在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）擅自取用地下水；
（十一）法律、法规及业主管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政管理部门依法处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
第四十八条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。
规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由建设单位与业主或者物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
第四十九条 建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人。
建设单位出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，建设单位出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。
第五十条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。
第五十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第五十二条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：
（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；
（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；
（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；
（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；
（五）房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业服务企业进行维修，其费用由业主或使用人承担。
第五十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，并按有关规定办理手续，所获得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。其收益和使用情况应当在物业管理区域内公示。
第五十四条 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理按照《吉安市住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。
第七章 物业管理服务收费
第五十五条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。
第五十六条 物业管理服务收费包括下列项目：
(一)公共性服务收费。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务，应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定。
(二)专项服务收费。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。该项收费由物业服务企业按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理、公平分摊，并定期公布。
(三)特约服务收费。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务，其收费由业主和物业服务企业协商议定。
物业服务企业应当在签订物业服务合同30日内将各项收费标准报市物价行政主管部门备案，同时将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。每年第一季度，物业服务企业应当向全体业主（业主委员会）提交公布上年度服务收支情况说明及帐目。
业主委员会（业主）有权随时查阅本物业管理区域内的物业服务企业收费、支出帐目，并可提出质询和建议，物业服务企业应积极配合，不得拒绝。
第五十七条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成：
(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等；
(二)共用部位，共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；
(三)绿化养护费；
(四)公共环境清洁卫生费；
(五)安全秩序维护费；
(六)办公费；
(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费；
(八)法定税金；
(九)经业主大会同意的其他费用；
(十)合理利润（普通住宅不超过10%，写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%）。
第五十八条 物业服务收费按产权建筑面积按月计收（建筑面积的确定按本办法第十九条第三款的规定执行）。经物业服务企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收3个月的费用。
第五十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。
第六十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未经业主、主业大会或业主委员会委托，物业服务企业自行提供服务的，业主和使用人有权拒付。
第八章 法律责任
第六十一条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。
第六十二条 物业服务企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理，必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意，并提前两个月在小区内进行公告，同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的，由房地产行政主管部门依法予以处罚。
第六十三条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门予以处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的；
（二）转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书的；
（三）未经业主大会上同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的；
（四）开发建设单位或者物业服务企业擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（五）开发建设单位或者物业服务企业不按规定移交有关资料的；
（六）挪用住宅专项维修资金的；
（七）物业服务企业不履行服务责任并造成恶劣影响的；
（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。
第六十四条 开发建设单位不按规定配置物业管理用房或者提供的物业管理用房不符合使用要求的，由房地产行政的主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
第六十五条 业主或使用人不按物业服务合同交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可按欠缴金额3‰以下的比例加收违约金，但最高不得超过标的的20%。经催收仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
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【摘要】行政刑法的立法可以追溯到19世纪中期的西方国家，西方国家关于行政刑法立法方式的研究也起步很早并得到快速发展。而我国行政刑法立法方式的研究尚出于起步阶段，这就决定了我国行政刑法立法方式相比之下仍然很不完善，其存在的缺陷亟待解决。笔者在本文中就我国行政刑法的渊源展开分析，从而发现我国行政刑法立法方式存在的种种缺陷，进而探索我国行政刑法立法方式的改善之道。
【关键词】行政刑法规范 刑法规范 立法方式 劳动教养
行政刑法是在行政制裁的基础上产生、发展起来的。一些学者认为，行政刑法的起源可以一直追溯至资产阶级革命以前，因为旧王朝时期的法国国王、封建领主、某些地方政府就已经享有独立的行政惩罚权。不过学者们比较一致的意见是行政刑法产生于资产阶级革命后，即立法、司法、行政三权分立模式确立之后。[1]笔者采纳通说的意见，并且认为行政刑法的立法可以追溯到19世纪中期。在19世纪中期的德国，某些州地区已经制定了自成一体的“警察刑法典”，这可以说是行政刑法的最早的立法例，不过那时还没有出现“行政刑法”这一概念。自1902年德国学者郭特希密特提出“行政刑法”这一概念以来，行政刑法立法的研究在西方国家得到快速发展。目前，在欧陆国家和日本，行政刑法立法的研究已经相当发达。而在我国，由于上世纪90年代才有部分学者进行行政刑法研究，所以我国的行政刑法立法研究尚处于起步阶段。这就决定了我国的行政刑法立法方式不免要产生各种各样的缺陷，而这些缺陷已经严重影响我国的法治文明建设，值得引起我们的重视和探讨。下面，我们就来具体看看我国行政刑法立法方式的缺陷。
一、体现行政刑法立法方式的行政刑法渊源
要探讨行政刑法立法方式，当然首先要分析体现行政刑法立法方式的行政刑法渊源，也即行政刑法的立法表现形式。从我国目前的立法状况来看，我国行政刑法的立法表现形式主要有以下几种。
（一）刑法中规定行政犯罪的罪刑规范。在我国刑法分则中，有很多刑法条文规定了以触犯行政法为前提的行政犯罪。例如，刑法分则规定的走私罪、非法狩猎罪、危害税收征管罪、违反国境卫生检疫罪、私藏枪支弹药罪等等，这些罪名规范都是行政刑法的立法表现形式。
（二）行政法律中的罪刑规范，也即附属刑法规范。基于经济和社会的迅速发展，我国制定大量的行政法律法规对人们的行为进行规制。但对于某些具有严重社会危害性的行为，单一的行政法律法规不能有效发挥规制作用。为了解决这一问题，我国立法者们在这些行政法律中设立了许多罪刑规范。
（三）单行刑法中规定行政犯罪的罪刑规范。在上个世纪，我国在刑法典之外又制定了很多单行刑法。但到97年刑法典制定后，单行刑法逐渐被废止。目前仍在施行的单行刑法只剩全国人大常委会制定的《关于惩治骗购外汇、逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》。所以，《关于惩治骗购外汇、逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》这一单行刑法中规定行政犯罪的罪刑规范，当然是行政刑法的立法表现形式。
（四）劳动教养法规等规范。这一表现形式比较特殊，争议不小，我们在此单独说明。现行劳动教养制度的基本依据是国务院1957年的《关于劳动教养问题的决定》、1979年国务院《关于劳动教养的补充规定》和1982年经国务院批准由公安部发布的《劳动教养试行办法》。前两个虽然是经全国人大常委会批准的，但在性质上乃属国务院颁布的行政法规；而第三个属于部门规章。可以说，在这里谈行政法规和部门规章，似乎与行政刑法立法相去甚远。可奇怪的是，很多学者都在自己的行政刑法相关著作中阐述劳动教养制度，例如苏州大学的李晓明教授就在《行政刑法学》和《行政刑法学导论》中大谈劳动教养制度。并且，这些学者基本都倾向于将劳动教养法规等规范纳入到行政刑法立法之中。例如，北京师范大学的赵秉志教授认为：“中国的行政刑法是指国家为了维护正常的行政管理活动, 实现行政管理目的, 规定行政犯罪及其刑事责任的法律规范和劳动教养法律规范的总称。”[2]个中原因，笔者认为这主要是因为考虑到劳动教养制度的人身强制性、严厉性等特点，以及我国目前劳动教养制度借行政之名行刑罚之实的现状问题。也正是基于这个原因，笔者在本文该部分论述劳动教养法规等规范。
二、行政刑法立法方式的缺陷
行政刑法立法方式的缺陷，就体现在本文上面部分提到的法律渊源之中。下面，我们来做一个具体分析。
（一）行政刑法罪名、责任的立法方式缺陷
行政刑法罪名、责任的立法方式，即采用何种形式来规定行政犯罪罪名、行政刑法责任，这对于协调行政责任与刑事责任具有重要的意义。综观世界各国行政刑法罪名、责任的立法方式，主要可以分为两种方式：一是混合式的立法，即将行政刑法责任条款分别规定在刑法典、单行刑法和行政法律之中；二是独立式的立法，即制定独立的行政刑法典。[3]可以说，只有少数国家采用独立式的立法方式，大部分国家采用的是混合式的立法方式，我国采用的亦是混合式的立法方式。采用这种立法方式本没有什么不妥，但我国在采用这种立法方式的同时，在行政法律中规定行政刑法责任时，主要采用的是“依附性的散在型立法方式”，因而就存在很大的缺陷。
所谓“依附性的散在型立法方式”，是指有关行政刑法责任条款被分散设置于行政法律之中，且必须依附于刑法典才有其存在的意义。如果离开刑法典，这些行政刑法责任的规定就无从发挥作用，变得没有任何意义。我国规定行政刑法责任所采用的“依附性的散在型立法方式”，主要有以下几种情况的体现：一是原则性的规范，即在行政法律中笼统规定对某种违法行为构成犯罪的要“依法追究刑事责任”，而对刑事责任未予具体设定，例如《会计法》第29条规定：“单位领导人和其他人员对依照本法履行职务的会计人员打击报复的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”二是比照性的规范，即在行政法律中类推规定对某种行为比照刑法典中最相类似的条款追究刑事责任，例如《专利法》第63条规定：“假冒他人专利……情节严重的，对直接责任人员比照刑法第127条的规定追究刑事责任。”三是援引性规范，又称照应性的刑法规范，即在行政法律中直接援引刑法典中的某个具体条款追究刑事责任，例如《未成年人保护法》第五十二条第二款规定：“虐待未成年的家庭成员，情节恶劣的，依照刑法第282条的规定追究刑事责任。”
可以说，上面述及的“依附性的散在型立法方式”是有重大缺陷的。这些缺陷主要表现在：一是原则性规范很难在刑法典中找到与其相对应的罪刑规范，往往导致其难以甚至不能适用，这种情形下的原则性规范无异于形同虚设。例如，根据《统计法》第2条规定，虚报或者瞒报统计资料、未经批准而自行编制发布统计调查表等行为是违法行为，该法第26条规定：对违反本法构成犯罪的人员，由司法机关追究刑事责任。”该条规定虽然原则性地规定了追究刑事责任，但在刑法典中与单行刑法中却找不到相对应的具体适用条文。二是比照性或者援引性规范又往往显得十分牵强，、不合理，使得它们与刑法典不协调，并导致刑法典失去规范性、犯罪的构成要件失去统一性。[4]这些缺陷严重影响了行政刑法的适用效果，导致行政刑法责任适用上的混乱。
（二）刑法中的行政犯罪规范严重破坏了刑法的稳定性
任何法律都把稳定性作为重要的价值目标，刑法和行政刑法亦不例外，但两者对稳定性的要求程度有很大不同。相对来说，由于刑法本身的特性与漫长人类社会的积淀，以及规制人类社会秩序方式进程的本身较为缓慢，有关规制社会伦理层面、涉及社会治安秩序方面的犯罪类型及法律规范较为稳定；而距离传统社会伦理层面较远，在现代社会尤其是与市场经济秩序有关的行政犯罪，往往表现出较大的易变性。[5]所以，刑法更讲求稳定性，而行政刑法表现出更大的易变性。将有较大易变性的行政犯罪规范规定在刑法中，无疑将严重影响刑法的稳定性。因为，为了适应社会经济的不断发展，为了应对社会经济发展过程中出现的新情势，刑法中的行政犯罪规范必然要不断作出相应调整，这必然严重破坏刑法的稳定性。
目前，我国刑法自1997年施行以来，已经经过了八次修改，出台了八个刑法修正案。由这八个刑法修正案分析可知，大部分被修正的条文都是行政犯罪规范。至今，刑法已经做过八次修正，其稳定性已经遭到很大破坏，其中的主要原因就在于行政犯罪规范的易变性。
三、行政刑法立法方式的完善
（一）采用独立性的散在型立法方式
由本文前面部分可知，依附性的散在型立法方式存在着重大缺陷。基于此，笔者认为可以采用独立性的散在型立法方式来解决这一问题。所谓“独立性的散在型立法方式”，是在行政法律中直接规定独立的罪名和法定刑的一种立法方式。[6]采用这种立法方式，可以更好地协调行政刑法责任与刑事责任之间的关系，保证行政刑法责任真正落实到实处，有效发挥行政刑法的规制作用。笔者认为，采用独立性的散在型立法方式是完全必要和可行的，具体理由有如下几点：
第一，这种立法方式可以有效地解决依附性的散在型立法方式的缺陷问题。在行政法律中采用独立性的散在型立法方式，直接规定独立的罪名和法定刑，可以使人民法院等司法机关直接依据该规定对罪犯定罪量刑，有效避免因刑事罚则不够明确而造成法律适用上混乱的情况。更为重要的是，在行政法律中采用独立性的散在型立法方式，直接规定罪名和法定刑，实质上使其成为典型的分则性规定，与刑法典分则相并列，并都把刑法典总则作为指导，从而能够把行政刑法与刑法典协调起来，保证其各自的特性不被损害。
第二，这种立法方式完全符合我国刑法的规定。我国刑法第一百零一条规定：“本法总则适用其他有刑罚规定的法律，但是其他法律有特别规定的除外。”因此，我国的行政法律完全可以就刑罚适用作出特别规定，规定独立的罪名和法定刑。
第三，这种立法方式在我国早已有之，采用这种立法方式有经验可循。例如，我国1957年颁布的《国境卫生检疫条例》第七条规定：“如果因违反本条例和本条例实施细则而引起检疫传染病的传播或者引起检疫传染病传播的严重危险，人民法院可以根据轻重依法判处2年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处1000元以上5000元以下罚金。”[7]
以上说明，采用独立性的散在型立法方式是十分必要，且具有采用的良好条件的。