执行法院对标的物进行拍卖是民事执行程序中常用的强制执行措施，但在标的物为房屋、土地等不动产时，由于其具有不能移动位置的特点，在司法拍卖后的交付以及所有权转移方式上非常复杂，而目前我国法律缺乏相应的明确规定，致使拍定不动产的后续交付工作存在障碍。
一、产生拍定不动产交付问题的成因
（一）查封后案外人承租或强占房屋
执行法院依法办理查封手续后，被执行人擅自将房屋出租、出售或抵债给他人，或者案外人强行占有房屋拒不搬出，是目前拍定不动产难以向买受人实际移交的最主要情形。产生这种情况有三方面原因。
一是执行法院因素。在主观上，执行法院认为只要如实披露房屋上的权利及效用瑕疵，即可免除拍卖成交后的移交责任。另外，执行法院认为买受人在办理过户手续后亦可以行使物上请求权，进而再申请强制执行。在客观上，现有查封方式对外公示效力不充分，案外人无法知晓房屋的查封状态。同时，稳定因素压倒一切，执行法院力避强制执行。
二是案外人因素。案外人在租用或者受让房屋时，没有事先查明该房屋的权属状况和权利负担，其主观上存在过失。而在被执行法院要求搬出房屋时，案外人既没意识到抗拒执行的法律后果，也不主动寻求法律途径的权利救济，只是一味地拒绝迁退。最后，为实现自身债权或者装修利益，案外人会以从房屋上迁出、腾退为条件与买受人展开谈判。除非买受人接受其要求，否则案外人将继续强占该房屋。
三是被执行人因素。被执行人为了投机取巧、谋取私利，擅自将已被执行法院依法查封的房屋出租、转让或者抵偿给不知情的案外人，或者与他人恶意串通，安排案外人强行占有房屋，以达到逃避、拖延或者抗拒执行的目的。
（二）不能提交土地红线图或者房屋测绘报告
实务中，土地、房屋管理部门以买受人出具拍卖标的物红线图或者测绘报告作为办理产权过户登记手续的前置条件，但是执行法院与其在观念和操作上未能统一，致使拍定不动产不能过户的现象时有发生。关于有无必要划线、测绘的问题，执行法院认为只要在过户裁定书中写明拍卖标的物的名称、位置、面积、结构等信息，再结合权利证书，即可确定该标的物的唯一性。而土地、房屋管理部门则认为划线、测绘是为了明确拍卖标的物的轮廓与边界，尤其在标的物上设定有其他权利或者多家法院查封互有重叠的情况下，只有查清拍卖部分的方位、界限，方能公平保护买受人和其他权利人的利益。关于由谁组织划线、测绘的问题，执行法院和土地、房屋管理部门均认为是对方的职责。
（三）买受人拒绝承担相关税费
通过司法拍卖程序处置土地、房屋所产生的税收问题，我国相关法律、法规、司法解释均未明确提及。实务中，因买受人不按税务机关要求缴付有关税费导致办证机关拒绝办理过户手续的情况并不鲜见。关于税费承担，有两个问题存有争议。一是应否征税、征哪些税。一种观点认为，强制拍卖属于国家司法行为的范畴，拍卖土地、房屋不应被征税。另一种观点则认为，强制拍卖与商业拍卖无异，仍属交易行为，应当纳入征税范围。拍卖房屋或者土地的，除收取契税、手续费等常规税费外，还应征收营业税和土地增值税。二是向谁征收、如何征收。一种观点认为，因被执行人下落不明或无力清缴，为确保税收安全、足额征缴，应向买受人征收全部税费。另一种观点则认为，买受人只需缴付除营业税和土地增值税以外的其他税费。根据《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》的规定，前述税种均应向被执行人征收。具体操作上，执行法院可直接从拍卖成交款中优先扣划。
（四）异地交付时当地部门消极配合
当地部门在接到执行法院的协助请求后，要么明确回绝，要么消极对待，致使异地交付标的物十分困难，原因有以下几个方面：一是当地法院正在执行同一被执行人的其他案件，但因对不动产查封在后或者不享有优先受偿权，可能难以清偿该案债权，故而消极对待，二是强制交付将剥夺案外人在不动产上的既得利益，交付后不稳定因素和大量信访案件会长期困扰当地，三是被执行人和拍定不动产牵涉多方利益，地方保护主义依然盛行。
二、解决拍定不动产交付问题的对策
（一）设立强制拍卖前置程序
强制拍卖前置程序，就是在强制拍卖启动前设定必经环节，执行法院必须完成相关“规定动作”，确保不动产具备过户、交付条件，方能将其移交联合交易所公开拍卖。
一是查清权属。执行法院应向土地、房屋管理部门发出查询权属状况通知书，查询内容包括房屋是否已办理初始产权登记、土地及房屋有无相应财产权证照、权利证照是否符合规定等。倘若房屋尚未进行权属登记，执行法院还应当弄清其是否归被执行人所有、是否属于违章建筑等。
二是查清负担。执行法院应查明土地、房屋等不动产上是否已设定担保物权或者用益物权、是否已被其他法院查封或者轮候查封。权利设定合法有效且先于司法查封的，执行法院应在拍卖公告中如实披露，并启动带瑕疵拍卖。不动产被其他法院在先查封的，执行法院还应与首封法院衔接，共同协商解决不动产的处置变现事宜。
三是查清边界。不动产方位、边界不明晰的，执行法院应前往土地、房屋管理部门查询相关登记材料；没有登记材料或者材料不明确的，执行法院应委托有关勘测部门出具土地红线图或者房屋测绘报告，所需费用纳入拍卖成本。凡不动产界限模糊、难与相邻土地、房屋厘清的，执行法院不得启动强制拍卖。
四是勘查现场。执行法院在启动强制拍卖前必须进行现场实地勘查，核实房屋的正式编号，并掌握其中承租人、占有人情况。若执行法院查明该房屋系被执行人及其抚养家属生活所必需的居住用房，应当取消强制拍卖，并退还给被执行人。
五是强制除去查封后租赁、占有状态。若被执行人在执行法院采取查封措施后，擅自将房屋出租、抵债给第三人或者安排案外人强行占有的，执行法院可以依申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
（二）加强沟通协调，完善税费征收
由于竞买人的竞价行为暗含利益驱动，而不动产的市场价值也在买卖之间得以实现，因此强制拍卖具有交易行为的典型特征，应当纳入国家税费征收管理范畴。人民法院应与税务机关交流，共同推动税费负担与缴付制度的合理化改革。
一是调整税费负担方式。即应由被执行人缴纳营业税、土地增值税、城市建设维护税和所得税，由买受人缴纳过户登记费和房屋契税，双方共同缴纳印花税。关于营业税和土地增值税，即便被执行人下落不明无法联系或者不愿意、无能力清缴，税务机关也不能以此为由将税费负担转嫁至买受人身上。
二是细化税费缴付办法。买受人可在拍卖成交后直接向税务机关缴纳相关税费，并凭借完税证明到土地、房屋管理部门办理标的物过户手续。而被执行人应承担的税费，建议税务机关在联合交易所派驻税务员，在拍卖成交后及时清算应缴税费并函告执行法院，由执行法院直接从拍卖成交款中提留并予以扣缴。
工业和信息化部办公厅关于印发《甲醇汽车试点技术数据采集管理办法》的通知
工业和信息化部办公厅
工业和信息化部办公厅关于印发《甲醇汽车试点技术数据采集管理办法》的通知
山西省经济和信息化委员会、上海市经济和信息化委员会、陕西省工业和信息化厅：
为全面科学评价甲醇汽车试点运行情况，规范试点技术数据采集工作，确保技术数据科学可信，我部组织制定了《甲醇汽车试点技术数据采集管理办法》。现印发你们，请遵照执行。
工业和信息化部办公厅
2013年1月25日
甲醇汽车试点技术数据采集管理办法
一、总则
根据《关于开展甲醇汽车试点工作的通知》（工信部节[2012]42号），为全面科学评价甲醇汽车试点运行情况，规范试点工作技术数据采集工作，确保技术数据科学可信，特编制本办法。
本办法规范了甲醇汽车试点工作技术数据采集的类别、条目及具体要求，数据将作为甲醇汽车试点工作评价的重要依据。甲醇汽车的定义、标准及技术规范、专项检验项目按照《关于开展甲醇汽车试点工作的通知》（工信部节[2012]42号）中附件《甲醇汽车技术要求》规定执行。
二、技术数据采集内容与要求
（一）甲醇汽车整车
1. 甲醇汽车整车技术数据采集分为装用点燃式甲醇发动机的甲醇汽车整车和装用压燃式甲醇发动机的甲醇汽车整车两类。根据甲醇汽车整车的特殊性，结合甲醇汽车整车使用的特殊要求，采集如下内容和数据：工业和信息化部《车辆生产企业及产品公告》文号（含批次）、车辆产品型号、车辆号牌号码、制造厂商、发动机号、车辆识别代码、行驶里程、排放等级、燃料类型、甲醇燃料箱容积、汽柴油箱容积、起动性能、冷起动性能、限定条件下百公里油耗、加速性能、最高车速、最大爬坡度、车外加速噪声等参数。通过数据分析和对比，评价甲醇汽车整车在使用过程中的性能变化及使用情况。
2. 采集甲醇汽车整车技术数据应依据制造企业提供的出厂技术数据，按规定（见附表1、2）的内容建立技术档案。
3. 试点用甲醇汽车每半年由试点地区工业和信息化主管部门指定的、具有资质的机动车检验检测单位进行检验，检验方法按机动车检验相关规定，检验数据由试点车辆运营单位负责收集汇总。
4. 试点工作结束后，在试点运行车辆中抽取不少于3辆乘用车、不少于1辆商用车，由试点地区工业和信息化主管部门委托具有国家级检测资质的检测机构负责对甲醇汽车整车起动性能、百公里油耗、加速性能、最高车速、最大爬坡度、车外加速噪声、常规排放检测、甲醛进行测试并提出检测报告。
（二）甲醇发动机
1. 甲醇发动机技术数据采集分为点燃式甲醇发动机和压燃式甲醇发动机两类，根据发动机的固有特性和使用特性，结合发动机燃用甲醇燃料的特殊要求，采集如下数据和参数：发动机制造厂商、所配车型、发动机号、发动机型式、缸径、冲程、排量、压缩比、最大功率、最大转矩、最低燃油消耗率等参数。通过数据分析和对比，评价甲醇发动机在使用过程中的性能变化及使用情况。
2. 发动机技术数据采集共进行两次，第一次对所有参与试点工作的甲醇汽车发动机按照要求（见附表3或附表4）进行数据采集并建立档案，采集的技术数据为汽车厂商或发动机制造商提供的数据；第二次采集为试点工作结束后，在试点运行车辆中抽取不少于3台乘用车、不少于1台商用车所装配发动机，由试点地区工业和信息化主管部门委托具有国家级检测资质的检测机构负责测试并提出检测报告。商用车用发动机甲醛检测采用台架测试。
3. 甲醇发动机性能试验按照《汽车发动机性能试验方法》（GB18297）进行。
（三）甲醛排放和常规排放
1. 甲醇汽车甲醛排放是技术数据采集的重要内容。通过数据分析和对比，评价甲醇汽车甲醛排放情况。
2. 甲醛排放检测由试点地区工业和信息化主管部门委托具有国家级检测资质的检测机构，按照《关于开展甲
醇汽车试点工作的通知》（工信部节[2012]42号）提出的轻型及重型发动机甲醛排放的要求和分析方法，在试点运行车辆中抽取不少于3辆乘用车每年进行一次检测。试点工作结束后，抽取1辆商用车进行甲醛排放检测。检测单位负责提出检测报告（数据采集表见附表5）。
3. 对甲醇汽车试点车辆常规排放物碳氢化合物、一氧化碳、氮氧化合物、烟度、颗粒物（含PM2.5）进行数据采集，通过数据分析和对比，评价甲醇汽车常规有害气体排放。在试点运行车辆中抽取不少于3辆乘用车每年进行一次检测，商用车随甲醛排放检测同步进行常规排放检测。轻型车按GB18352.3-2005《轻型汽车污染物排放限值及测量方法（中国Ⅲ、Ⅳ阶段）》、重型车按GB20890-2007《重型汽车排气污染物排放控制系统耐久性要求及试验方法》进行检测，检测单位负责提出检测报告（数据采集表见附表5）。
（四）环境影响
1. 根据甲醇汽车整车及其甲醇燃料加注的特性，对甲醇燃料生产企业和甲醇燃料加注站大气环境中甲醇含量进行监测，通过对监测数据分析和对比，评估甲醇燃料在制备、加注和使用过程中对环境的影响。
2. 甲醇在大气环境中含量的监测，由试点地区工业和信息化主管部门委托具有环境保护监测资质的机构，按照相关规范，每季度在试点地区甲醇燃料生产企业、甲醇燃料加注站、甲醇汽车驾驶室、发动机及整车实验室、维修车间定期进行监测，采集的数据由试点地区主管部门负责汇总整理（具体数据采集表见附表6）。
（五）人体健康
1. 人体健康数据采集主要是对甲醇燃料生产人员、甲醇燃料加注站工作人员、甲醇汽车司乘人员、甲醇汽车维修人员的人体健康数据进行分类采集。通过数据分析，对甲醇燃料和甲醇汽车试点运营涉醇工作人员职业健康进行评价。
2. 根据甲醇汽车及甲醇燃料的特殊性，采集内容和数据如下：姓名、性别、年龄、工作单位，常规检查，眼科检查（晶体、眼底、视力），内科检查，皮肤黏膜检查，血常规，尿常规，肝功能，心电图，B超，呼吸系统，胸部X线检查。
3. 对参加试点工作的主要涉醇人员每年进行不低于2次职业健康检查，由试点地区工业和信息化主管部门指定涉醇人员所属单位组织在具有省级职业健康检查资质的医院进行。健康检查报告由试点运行单位负责收集汇总（具体数据采集表见附表7）。
（六）车辆保养、故障及维修
1. 根据甲醇汽车的使用特性和试点工作的要求，规定对试点车辆保养、维修及故障排除等相关数据进行采集。通过数据分析，评价甲醇汽车可靠性。
2. 甲醇汽车维修和保养按汽车制造厂商指定的机构进行，相关记录由试点车辆运营单位负责收集汇总（具体数据采集表见附表8）。
（七）甲醇燃料
1. 甲醇汽车试点使用M100和M85两种甲醇燃料。数据采集由甲醇燃料供应商、甲醇加注站、甲醇汽车运营单位负责。通过数据分析，评价甲醇燃料的适应性和经济性。
2. 甲醇燃料供应商负责按每季度向试点地区工业和信息化主管部门提供销售的甲醇燃料种类、购货单位、购货量、销售价格以及添加剂使用情况（具体数据表见附表9）。
3. 甲醇燃料加注站负责按每季度向试点地区主管部门提供甲醇燃料进货量、销售量、销售价格（具体数据采集表见附表10）。
4. 甲醇汽车运营单位负责按每季度向试点地区工业和信息化主管部门提供每辆车甲醇燃料加注日期、加注量、行驶里程（具体数据采集表见附表11）。
（八）甲醇燃料加注站
1. 甲醇燃料加注站应根据甲醇汽车试点地区工业和信息化主管部门规划核准设立，采集如下数据：加注站名称、所处位置，储醇罐结构、容积、材料、型式（地上、地下、撬装站），加注机制造商、型号、主要技术参数、密封系统材料、更换零部件及时间、使用寿命、维护保养周期，过滤器制造商、精度，加注机有无蒸发排放控制措施；计量仪器仪表制造商、精度、公安消防部门核准的证书号、对突发事件的应急处置机制。通过数据分析和对比，评价甲醇燃料加注站实际运营过程中的变化情况。
2. 甲醇燃料加注站数据采集每季度由加注站自行负责进行数据采集，试点地区工业和信息化主管部门随机对采集数据进行抽查校验（具体数据采集表见附表12）。
3. 试点工作结束后，由试点地区工业和信息化主管部门委托具有燃料加注装备检测资质的检测机构负责对甲醇燃料加注站及所用加注设备、装置进行评定，并提出评定报告。
三、技术数据汇总与传输
工业和信息化部设立甲醇汽车试点技术数据中心（依托中国内燃机协会），数据中心开通与试点地区主管部门的网络传输系统，负责对试点地区上传的技术数据进行归类建档，建立甲醇汽车试点工作技术数据库，并组织提出甲醇汽车试点技术数据阶段评估报告。
试点地区主管部门，应建立本地区甲醇汽车试点数据库，按规定的时间、路径和要求上传技术数据，并定期开展技术数据评估工作。
附表：附表1装用点燃式发动机的甲醇汽车整车性能数据采集表.xls
附表2装用压燃式发动机的甲醇汽车整车性能数据采集表.xls
附表3点燃式甲醇发动机数据采集表.xls
附表4压燃式甲醇发动机数据采集表.xls
附表5甲醇汽车排放数据采集表.xls
附表6大气环境中甲醇含量数据采集表.xls
附表7人体健康数据采集表.xls
附表8甲醇汽车故障维修数据采集表.xls
附表9试点地区甲醇燃料供 应商销售数据采集表.xls
附表10试点地区加注站甲醇燃料购销数据采集表.xls
附表11甲醇汽车燃料加注数据采集表.xls
附表12加注站数据采集表.xls
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13917042/15169446.html