安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令

第79号


　　《合肥市房屋维修基金管理暂行办法》已经2000年6月23日市人民政府第41次常务会议讨论通过，现予发布，自2000年9月1日起施行。



市长 车 俊

二○○○年八月二日



合肥市房屋维修基金管理暂行办法

第一章　总则





　　第一条　为建立房屋维修保障机制，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　凡本市市区含开发区范围内出卖、购买商品住房含经济适用房，下同、公有住房、拆迁实行产权调换私有住房的出卖人、买受人以及自用商品房的开发建设单位，应当按本办法的规定缴交房屋共用部位共用设施设备维修基金以下简称维修基金，该项维修基金专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大修、更新和改造。



　　第三条　市人民政府房地产行政主管部门以下简称基金主管机关主管本市维修基金的管理工作。市物业管理机构负责维修基金的归集与使用的监督管理、指导与协调。



　　第四条　维修基金的管理实行业主所有、物业管理企业代管、政府监管、规范使用的原则。

第二章　归集与使用





　　第五条　房屋出卖人、买受人以及自用商品房的开发建设单位应在办理房屋产权过户登记时按下列标准向基金主管机关开设的市维修基金专户缴交维修基金：

　　一已购公有住房的，公有住房出卖人按高层住宅售房款的３０％、多层住宅售房款的２０％缴交。该项维修基金由市住房资金管理中心统一划入市维修基金专户，归出卖人所有。

　　二购买经济适用住房的，买受人按购房款的１％缴交；购买其他商品住房、住宅区含单幢住宅内的非住宅商品房的，买受人按购房款的３％缴交。

　　三购买公有住房的，买受人按购房款的１％缴交。

　　四开发建设单位自用含出租商品住房的，房屋产权人按房屋评估价的３％缴交。

　　五取得拆迁私有住房实行产权调换住房的，原房屋产权人按现有房屋评估价的１％缴交。 业主委员会的维修基金帐户内余额不足依照前款归集的维修基金总额的３０％时，物业管理企业可提出续筹计划经业主委员会审议决定，报基金主管机关同意，由业主委员会按业主房屋建筑面积占该幢房屋总建筑面积比例向业主续筹。



　　第六条　归集的维修基金必须缴存入市维修基金专户实行二级帐户管理。基金主管机关开设的市维修基金专户为一级帐户，业主委员会开设的帐户为二级帐户。业主委员会应委托其选聘的物业管理企业代管其帐户内的维修基金。未成立业主委员会的，维修基金由市物业管理机构代管。



　　第七条　归集的维修基金自存入市维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用。维修基金帐户实行统一管理，明细户按幢立帐，按户核算，具体办法由基金主管机关制定。



　　第八条　房屋共用部位共用设施设备发生毁损需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审议决定后实施；未成立业主委员会的，由房屋出卖人或由其委托的管理单位提出使用计划，经基金主管机关审核后划拔。房屋共用部位共用设施设备发生急修、抢修情形的，物业管理企业可先行维修，再按前款规定补办审批手续。



　　第九条　维修基金的支出须遵守下列规定：

　　（一）使用维修基金应先在增值部分列支，维修基金增值部分可在本物业管理区内统筹使用；

　　（二）住宅共用部位或单幢住宅共用设施设备大修、更新和改造所需费用，从该幢维修基金中列支；

　　（三）住宅区内的共用设施设备大修、更新和改造所需费用，按每幢房屋建筑面积占住宅区总建筑面积的比例从每幢房屋维修基金中列支；

　（四）维修结算凭证须经业主委员会审核认可或业主签章认可。

第三章　监督管理





　　第十条　物业管理企业应将维修基金的归集与使用帐目每６个月至少向全体业主定期公布１次，接受业主及有关部门的监督。



　　第十一条　物业管理企业发生变更的，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续并报基金主管机关备案。



　　第十二条　业主转让房屋所有权时，维修基金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金代管单位应当报经基金主管机关审核同意，将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。



　　第十三条　未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应按空闲的房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位共用设施设备的大修、更新和改造实际费用。



　　第十四条　维修基金的财务管理应按照财政部《物业管理企业财务管理规定》执行。



　　第十五条　单位购买商品住房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交维修基金。



　　第十六条　基金主管机关应当会同市财政部门制定维修基金使用报批、财务预决算等管理制度以及业主的查询和对帐等制度。

第四章　法律责任





　　第十七条　房屋共用部位共用设施设备人为毁损的，由行为人负责修复或赔偿。



　　第十八条　房屋出卖人、买受人未按本办法的规定缴交维修基金的，基金主管机关不予办理房屋产权登记过户手续。



　　第十九条　公有住房出卖人未按本办法的规定提取维修基金的，由基金主管机关责令其限期补提维修基金本息逾期仍不足额提取的，处１０００元以下的罚款。



　　第二十条　维修基金代管单位违反本办法的规定挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由基金主管机关责令其限期归还基金、赔偿损失，可并处１０００元以下的罚款；对构成犯罪的直接责任人员，依法追究刑事责任。



　　第二十一条　业主或者使用人、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间因维修基金的缴存、管理、使用发生纠纷的，当事人可通过协商或者申请市物业管理机构调解解决；当事人也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院起诉。

第五章　附则




　　第二十二条　本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称的共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下管道、落水管、水箱、加压水泵、照明、锅炉、电梯、天线、供电线路、暖气线路、煤气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。



　　第二十三条　购买住宅区外的非住宅商品房以及上市交易且未缴交维修基金的房屋其维修基金归集与管理，参照本办法执行。



　　第二十四条　市辖三县房屋维修基金的归集与管理，可参照本办法执行。



　　第二十五条　本办法由市人民政府房地产行政主管部门负责解释。



　　第二十六条　本办法自２０００年９月１日起施行。本办法施行前已建成并实行物业管理的住宅小区维修基金的归集与管理，依照市人民政府《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》执行。


证券市场亟待建立民事赔偿机制

郭　锋

2001-10-30
　
　　郑百文虚假重组案，中科创业、亿安科技股价操纵案，银广夏虚构利润案等若干侵害投资者权益的恶性证券欺诈案件相继被揭露，人们在震惊之余，强烈呼吁人民法院介入此类案件的民事审判，维护证券市场的公开、公平、公正原则，保障数千万投资者的切身利益。


　　最近一段时间，郑百文虚假重组案，中科创业、亿安科技股价操纵案，银广夏虚构利润案等若干侵害投资者权益的恶性证券欺诈案件被揭露之后，社会各界强烈呼吁人民法院介入此类案件的民事审判，以保障数千万投资者的切身利益，维护证券市场的公开、公平、公正原则。

　　人民法院的审判工作应当与证券市场在我国社会主义市场经济中的重要地位相适应

　　迄至目前，我国证券市场上的投资者约有6000万户，约占全国总人口的二十分之一。A股上市公司总计约1200家，通过向境内外发行股票所筹集的资金，有力支持了国有大中型企业和其他企业的发展。随着我国即将开设为高新技术企业、民营企业服务的创业板市场，以及加入WTO，我国证券市场还将得到进一步的迅速发展。在此情况下，人民法院的民事审判工作面临着一个如何与之相适应的问题。目前，民事审判的重点，既包括传统的婚姻家庭案件、房地产案件、合同案件，也包括新兴的知识产权案件、金融纠纷案件、人身权案件、消费者权益案件、涉外案件等。但在证券领域，主要限于审理期货纠纷案、股权转让案、股票买卖纠纷案，而对证券发行市场与交易市场上因证券欺诈行为而出现的侵权纠纷案件未予涉及。民事审判工作在这一领域的严重滞后，不利于从司法上保护社会主义市场经济的健康发展和及时有效地保护市场参与主体的合法民事权益。

　　人民法院的审判工作应当积极主动地为我国资本市场的发展和对外开放服务

　　发展和完善以证券市场为核心的资本市场是建立社会主义市场经济的重要内容。随着我国经济的快速发展，以向社会直接融资为特征的资本市场必将在国民经济中占据着越来越重要的地位。而资本市场的健康发展、规范化运作，除了相关监管部门担当重任外，还迫切需要人民法院从民事审判、行政审判、刑事审判等方面厘订规矩，依法介入，提供保护。在一个越来越市场化的经济体中，司法介入、跟进不及时，资本市场的公开、公平、公正原则和投资者利益就得不到保护，资本市场的发展就必然蕴藏着深层次的秩序危机和信心危机。另一方面，在经济全球化的背景下，我国资本市场将逐步开放，而开放的资本市场中的权益争议将变得越来越普遍。除了诸如民法通则、公司法、证券法等大法的修改完善和对外经贸法规的系统性清理外，人民法院未雨绸缪，及早建立和完善以民事审判为重点的各项审判机制，为享受同等国民待遇的中外投资者和权利主体提供平等的司法保护，就可以为我国加入WTO后在制度建设和司法审判方面占据先机和制高点，并为国家的经济金融决策提供强有力的、符合国际惯例的司法基础。

　　人民法院介入和加强对证券纠纷的民事审判，有助于维护证券市场的公开、公平、公正原则，有助于社会秩序的稳定

　　我国证券市场经过10年的发展，虽然取得了很大的成绩，但市场中出现和潜伏着的违法违规行为一直较为普遍。比如，在发行市场中，发行人和中介机构进行虚假包装，制作含有欺诈、严重误导、重大遗漏的招股说明书；在交易市场中机构大户、庄家从事内幕交易、市场操纵；上市公司发布虚假、误导性信息或故意隐瞒信息，等等。对这些违法违规行为的处理，主要依靠监管机构的行政处罚，极个别涉及到刑事犯罪的由人民法院依法追究了刑事责任（如琼民源董事长被判刑），但民事诉讼迄今为止几乎是空白。从规范市场的角度来看，监管部门的行政处罚尽管对个别违法者有一定的威慑力，但对证券欺诈的遏制作用有限，因为监管部门的人力、物力、信息有限，对大面积违法违规行为的监管与处罚显得力不从心。如果落实了民事赔偿制度，广大投资者可以通过行使民事诉权的方式保护自己的利益，并参与对市场的监管。面对可能引发的民事索赔，证券欺诈活动将得到有效遏制。

　　人民法院受理和审判证券纠纷案件，在实体和程序上均具有相应的法律依据

　　在司法界、证券界和社会上，对人民法院受理和审判证券纠纷案件是否有法律依据存在一些认识上的误区，个别法院和审判人员对证券纠纷案件存在一定的畏难情绪。证券纠纷案件虽然具有特殊性，但仍然属于民事案件，在证券法没有特殊规定的情况下仍适用民法通则。从原则上讲，民法通则中规定的法律行为制度、代理制度、侵权行为制度、民事责任制度等均适用于证券纠纷。证券法中规定的内幕交易行为、市场操纵行为、虚假披露行为等，在民事领域均可归入侵权行为。

　　除民法通则外，证券法中还包含了以下民事权利或责任：

　　1.返还请求权。证券法第18条规定：不符合法律、行政法规规定发行证券的，证券持有人可以按照发行价并加算银行同期存款利息，要求发行人返还。

　　2.信息欺诈的赔偿责任。证券法第63条规定：发行人、承销的证券公司公告招股说明书、公司债券募集办法、财务会计报告、上市报告文件、年度报告、中期报告、临时报告，存在虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，发行人、承销的证券公司应当承担赔偿责任，发行人、承销的证券公司的负有责任的董事、监事、经理应当承担连带赔偿责任。

　　3、由归入权产生的赔偿责任。证券法第42条规定：持有一个股份有限公司已发行的股份5％的股东，将其所持有的该公司的股票在买入后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内又买入，由此所得收益归该公司所有，公司董事会应当收回该股东所得收益。公司董事会不按此规定执行的，其他股东有权要求董事会执行。公司董事会不执行致使公司遭受损害的，负有责任的董事依法承担连带赔偿责任。

　　4.民事赔偿优先制度。证券法第207条规定：违法本法规定，应当承担民事赔偿责任和缴纳罚款、罚金，其财产不足的同时支付时，先承担民事赔偿责任。

　　证券纠纷的诉讼程序完全适用民事诉讼法的规定。由于证券纠纷中侵权的对象往往是众多的投资者，因此采取共同诉讼或集团诉讼的方式将较为普遍，人民法院应加强对这两种诉讼方式的研究和指导，并有必要正确认识集团诉讼的积极性和必要性。

　　根据证券纠纷案件的特点，通过对典型案件的立案和审理，依法保护当事人享有的诉权，维护司法公正，增强人民法院的公信力

　　通过受理和审判民事索赔证券纠纷案件，可以在侵权构成要件、因果关系、损失计算、举证责任、诉讼形式、判决执行等诸方面探索出指导司法审判的经验，并给证券法司法解释文件的制定提供素材。

　　证券市场投资者作为民事主体享有法定诉权，只要其起诉符合民事诉讼法第108条规定的四个条件，属于人民法院管辖，人民法院就应当受理。因此，对这类案件的受理，人民法院应当采取积极的态度。至于人民法院在审理过程中可能遇到的技术困难，可以通过及时下达批复、颁布司法解释文件予以解决。即使是当事人的诉讼请求在法律上不能得到支持，也应通过审理作出结论。由于证券投资者的数量高达6000万之众，如果他们的合法民事权益得到了司法保护，那么对树立人民法院的司法公正形象，增强人民法院的公信力，稳定证券市场秩序和社会秩序，必将产生积极而深远的影响。