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国土部门自行组织对国有土地使用权出让的“拍卖”行为应予规范/骆萍

时间:2024-06-25 13:30:39 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8702
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国土部门自行组织对国有土地使用权
出让的“拍卖”行为应予规范

骆萍 周志刚


城市房地产开发在我国市场经济体制下方兴未艾,伴随着城市房地产开发的是国有土地使用权出让。前些年,盛行以协议方式出让国有土地使用权,滋生了大量的腐败行为。国家近几年不断强调对国有土地使用权出让,特别是商业,旅游、娱乐、豪华住宅用地使用权出让,应采取招标、拍卖方式。但在实践操作中,国有土地行政管理部门(以下称国土部门)对国有土地使用权进行拍卖,不是按《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)的规定委托合法的拍卖企业实施拍卖,而是自行组织拍卖。为此,笔者就国土部门在自行组织对国有土地使用权出让实施拍卖中存在的弊端发表浅见。
一、国土部门自行组织的所谓“拍卖”,并没有严格按《拍卖法》的规定对“拍卖标的”进行公告与展示,从而阻碍了潜在的竞买人参加竞买。
按照《拍卖法》的规定,拍卖企业至少应在设区的市设立,拍卖人(即拍卖企业)应当于拍卖前7日发布拍卖公告,拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。无疑《拍卖法》的规定既保证了拍卖的公平、公开,同时又尽可能邀约潜在竞买人参加拍卖。而国土部门在自行组织对国有土地使用权实施拍卖时,往往只在其办公地点进行公示,其公示期限也无法按《拍卖法》规定得到保证。因此,无法体现拍卖的公平、公开原则,也阻碍了潜在的竞买人参加竞买。
二、国土部门自行组织的拍卖,无法保证拍卖师的专业水平,往往使“拍卖标的”不能最大限度实现价值。
拍卖对拍卖师的专业水平有较高的要求,以此保证最大限度的实现“拍卖标的”的价值。因此《,拍卖法》对拍卖师的资质和能力有严格的要求。国土部门在自行组织拍卖时,一般都是由自己的工作人员担任拍卖师,无法保证其专业水平,也就无法保证最大限度实现“拍卖标的”的价值。
三、国土部门自行组织的拍卖,无法防止“拍卖标的”的权利瑕疵。
国土部门在自行组织国有土地使用权拍卖时,既是出让人又是拍卖人,缺乏应有的监督机制,无法防止“拍卖标的”的权利瑕疵。实践中,国土部门在未完全收回该宗地土地使用权时,即对该宗地实施拍卖,造成不必要的纠纷,同时,侵犯了竞买人和原土地使用权人的合法权益。
四、国土部门自行组织的拍卖,串通竞卖的情况难以避免。
串通竞买和串通竞卖均是严重妨害公正、公开及诚信的恶意竞争行为,同时,损害了国家的利益。《拍卖法》第65条规定,违反本法第37条的规定,竞买人之间,竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖无效,应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款;对参与恶意串通的拍卖人处最高应价最百分之十以上百分之五十以下的罚款。该规定,一方面对恶意串通的竞卖人员是一种震慑,另一方面对违法者的处罚,也有法律依据可循。因国土部门自行组织的拍卖并不是法律意义上的“拍卖”,故串通竞买和串通竞卖的行为难以避免,而对违法者的处罚却无法律依据可循。
五、国土部门自行组织的拍卖,只是《合同法》意义上的“要约与承诺”,并不是法律意义上的拍卖。
《拍卖法》第2条规定,本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动,该法第10条、12条对设立拍卖企业有明确的实质条件和程序规定。而由国土部门自行组织的拍卖,系由国土部门作为拍卖人,国土部门只是政府职能部门,并不具有拍卖企业的资质和能力,因此国土部门自行组织的拍卖不是法律意义的“拍卖”,不能适用《拍卖法》,只是《合同法》意义的要约与承诺,只能适用《合同法》。实践中,国土部门耗费了大量的人力、财力组织拍卖,确定竞买人后,往往出现竞买人事后反悔,拒绝签订正式合同的情形,国土部门无法按《拍卖法》追究其违约责任,只能按《合同法》追究其缔约过失责任,既引起了不必要的诉争,也损害了国家的利益。
综上,笔者认为:国土部门组织对国有土地使用权出让实施拍卖,应严格按《拍卖法》的规定,委托专业、合法的拍卖企业实施,以维护国家及竞买人的合法利益。


四川省宜宾市珙县人民法院
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衢州市人民政府办公室关于印发衢州市本级城乡最低生活保障对象优惠扶助暂行办法的通知

浙江省衢州市人民政府办公室


衢州市人民政府办公室关于印发衢州市本级城乡最低生活保障对象优惠扶助暂行办法的通知

衢政办发[2002]13号


柯城区、衢江区人民政府,市政府各部门、直属各单位:
《衢州市本级城乡最低生活保障对象优惠扶助暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

衢州市人民政府办公室
二○○二年一月三十一日


衢州市本级最低生活保障对象优惠扶助暂行办法
为切实保障最低生活保障对象(以下简称低保对象)的基本生活,根据《国务院办公厅关于进一步加强城市居民最低生活保障工作的通知》(国办发〔2001〕87号)、《浙江省最低生活保障办法》(省政府第131号令)和《衢州市最低生活保障实施办法》(市政府第16号令)的精神,结合市本级城乡的实际,特制定衢州市本级城乡最低生活保障对象优惠扶助暂行办法。
一、户籍在衢州市本级城乡的居民、村民,经区级民政部门批准享受最低生活保障的,在享受最低生活保障救助期间可享受本办法规定的相关优惠扶助。
二、在法定就业年龄内,具有劳动能力,要求就业的低保对象,劳动部门应优先推荐就业;农村的低保对象,由各乡(镇)人民政府、街道办事处、村民委员会依据用工单位的需求和本人的要求,优先推荐就业,免交有关费用。有关部门、单位对低保家庭的大中专毕业生在同等条件下,应予以优先录用。
三、低保对象就医可凭《衢州市市区居(村)民最低生活保障优惠卡》在市区医院及户籍地乡(镇)卫生院,免收普通门诊挂号费、诊疗费、肌肉注射费。患病住院期间,减半支付住院床位费。
四、低保对象从事个体经商、社区服务,工商部门优先办理营业执照,减半收取登记费和管理费。有关部门优先优惠提供场地、摊位。卫生防疫部门减半收取体检费,税务部门按政策规定给予减免有关税费。
五、租住公有住房的(无房改房),住房租金由住房产权单位给予减半收取。
六、城区居民最低生活保障对象日常生活用水、用电,电力局、自来水公司也要给予社会救助政策。
七、子女在校读书的,所在学校免收九年制义务教育段的杂费,减半收取高中段(职高、中专、技校)的学杂费(不包括自费生)。优先给予慈善助学或结对助学。
八、有线电视收视费减半收取。
九、农、林、水等有关部门要大力扶持农村低保对象发展名优果、茶、菜和水产等高附加值的种养生产,并以包户形式给予技术指导。
十、残联免费为低保对象提供就业职业技术培训。
十一、需要法律援助时,可按程序向司法部门申请减免律师费、诉讼费和公证费。
十二、免缴各种社会性集资等款项。
十三、机关、团体、企事业单位和社会各界在开展志愿相助、包户服务、助学帮困、结对扶贫等送温暖活动时,要优先安排最低生活保障家庭。
本优惠扶助暂行办法由衢州市民政局负责解释。

资产评估准则—珠宝首饰

财政部


资产评估准则—珠宝首饰


第一章 总 则



  第一条 为规范注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则。

  第二条 本准则所称珠宝首饰,是指珠宝玉石和/或用于饰品制作的贵金属的原料、半成品及其制成品。

  第三条 本准则所称珠宝首饰评估,是指注册资产评估师(珠宝)依据相关法律、法规和资产评估准则,在对珠宝首饰进行鉴定分级分析的基础上,对珠宝首饰的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

  第四条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当遵守本准则。

  第五条 注册资产评估师(珠宝)执行与珠宝首饰价值估算相关的其他业务,可以参照本准则。

  

第二章 基本要求

  第六条 从事珠宝首饰评估业务的资产评估机构,应当具有财政部门颁发并在业务范围中标明“珠宝首饰艺术品评估”的资产评估资格证书。签署珠宝首饰评估报告的人员应当具有中国注册资产评估师(珠宝)证书。

  第七条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当遵守相关法律、法规、资产评估基本准则以及有关珠宝首饰的国家标准,并考虑其他评估准则的相关规定。

  第八条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当具备相应的专业胜任能力。当缺乏执行某项特定业务所需的相关专业知识和经验时,可以聘请相关专家协助工作,但是应当采取必要措施确信专家工作的合理性,并对专家的工作负责。

  第九条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得以预先设定的价值作为评估结论。

  

第三章 操作要求

  第十条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和评估报告使用者。

  第十一条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当依据《资产评估准则——评估程序》,履行基本评估程序,结合珠宝首饰评估业务的具体情况,制定并实施适当的具体评估步骤。

  第十二条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当对珠宝首饰进行实物确认,明确珠宝首饰的存在状态。

  第十三条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当关注评估对象的权属,要求委托方或者相关当事方对珠宝首饰的权属做出承诺。注册资产评估师(珠宝)应当对珠宝首饰的权属相关资料进行必要查验。

  第十四条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当对珠宝首饰进行鉴定和品质分级。在对评估对象进行鉴定分级时,应当采用相应的国家标准及行业标准。如果没有相应的国家及行业分级标准,可以采用国内外珠宝业通用的分级体系,并在评估报告中明确说明。

  注册资产评估师(珠宝)可以采用具有资质的珠宝质检机构出具的鉴定分级结论,但是应当对其结论进行验证。

  第十五条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当知晓同一珠宝首饰在不同市场的价值可能存在差异,并根据评估对象的具体情况确定适当的市场级别。

  第十六条 注册资产评估师(珠宝)应当通过恰当的方式获得珠宝首饰的市场信息及其他相关信息,并对其真实性、可靠性进行必要的判断。

  第十七条 注册资产评估师(珠宝)应当根据评估对象的具体情况,合理选择收集信息的内容。通常关注以下方面:

  (一)评估对象的历史、现状及相关证明资料;

  (二)评估对象以往的评估及交易情况;

  (三)相同或者类似珠宝首饰的市场价格信息及交易情况;

  (四)评估对象的市场供求关系、稀缺程度及市场前景等;

  (五)可能影响珠宝首饰价值的宏观经济状况;

  (六)其他相关信息资料。

  第十八条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当考虑珠宝首饰的品质因素及其他因素对评估对象价值的影响,如来源(出处)、历史、名人拥有、名师制作、品牌、稀缺程度等。

  第十九条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,可以根据评估目的和珠宝首饰具体情况合理确定评估假设,并披露其对评估结论的影响。

  

第四章 评估方法

  第二十条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场法、成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性,并恰当选择评估方法。

  第二十一条 注册资产评估师(珠宝)使用市场法时,应当:

  (一)明确是否存在公开、活跃的交易市场,是否能够获取足够数量的可比销售数据,以及数据的可靠性;

  (二)收集评估对象以往的交易信息、相同或者类似珠宝首饰交易的市场信息;

  (三)确定若干相同或者类似的珠宝首饰作为参照物,充分考虑其价值因素的可比性;

  (四)根据评估对象的具体情况,确定可以作为评估依据的合适的交易市场;

  (五)根据评估对象与参照物之间的区别,以及市场级别、市场交易条件等因素的差异,对相同或者类似珠宝首饰交易信息及相关资料进行分析调整。

  第二十二条 注册资产评估师(珠宝)使用成本法时,应当:

  (一)分析被评估的珠宝首饰是否可以复制、可以再生产等因素,考虑成本法的适用性;

  (二)合理确定重置成本的构成要素,明确珠宝首饰的重置成本包括材料成本、制作成本、相关税费、合理利润及其他费用;

  (三)恰当选择重置成本的类型,即复原重置成本和更新重置成本;

  (四)合理确定实体性贬值、经济性贬值和功能性贬值。

  第二十三条 注册资产评估师(珠宝)使用收益法时,应当:

  (一)明确珠宝首饰较少采用收益法进行评估。收益法通常只适用于租赁、展览等持续经营活动中,具有独立获利能力或者获利能力可以量化的珠宝首饰的评估业务;

  (二)合理确定收益期限,合理预测未来收益;

  (三)合理确定折现率;

  (四) 分析租约等法律文件内容对被评估对象价值可能具有的影响。

  第二十四条 注册资产评估师(珠宝)对同一珠宝首饰采用多种评估方法时,应当对所获得的各种初步评估结论进行分析,形成合理的评估结论。

  

第五章 披露要求

  第二十五条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则——评估报告》编制评估报告,在评估报告中充分披露必要信息,使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

  第二十六条 注册资产评估师(珠宝)在编制珠宝首饰评估报告时,应当反映珠宝首饰评估的特点。通常包括以下内容:

  (一)对评估对象的恰当描述,包括珠宝首饰的客观辨别特征和价值贡献特征。应当根据评估对象的特点和评估业务的具体情况,确定需要描述的内容,并突出描述影响价值结论的关键性特征。

  (二)珠宝首饰评估的价值类型及其定义。

  (三)评估程序实施过程的描述,应当反映对珠宝首饰的实物调查、鉴定分级等过程。

  (四)珠宝首饰是否存在质押及其他限制情况。

  第二十七条 评估报告应当披露直接影响评估结论的假设条件或者限制条件,并说明其对价值的影响。

  第二十八条 注册资产评估师(珠宝)可以根据评估业务的性质,合理确定珠宝首饰评估报告的详略程度。

  

第六章 附 则

  第二十九条 本准则自2010年7月1日起施行。